상속재산 대부분이 부동산인데 당장 납부할 현금이 부족한 경우가 있습니다. 이때 상속받은 부동산을 급하게 매도해야 하는지 고민하게 되는데, 현행 상속세 및 증여세법은 일정한 요건을 모두 충족하면 상속세를 현금 대신 상속재산으로 납부하는 물납을 허용하고 있습니다.
검토 기준일: 2026년 9월 12일. 현행 상속세 및 증여세법 제73조, 같은 법 시행령 및 국세청 집행기준을 기준으로 상속세 물납 요건과 신청기한, 가능한 재산과 주의사항을 정리합니다.
상속세 물납이란?
상속세는 원칙적으로 현금 납부가 기본입니다. 그러나 상속재산이 아파트, 토지, 건물처럼 현금화하기 어려운 재산에 집중되어 있고 납부할 현금이 부족하면 일정한 요건 아래 세무서장의 허가를 받아 부동산이나 유가증권 등으로 세금을 납부할 수 있습니다.
첫 번째 요건: 부동산과 유가증권이 상속재산의 절반을 넘어야 합니다
상속세 및 증여세법 제73조에 따르면 물납 대상이 될 수 있는 부동산과 유가증권의 가액이 해당 상속재산가액의 2분의 1을 초과해야 합니다. 즉 상속재산 대부분이 현금이나 예금이라면 일반적인 물납 요건을 충족하기 어렵습니다.
여기에는 법에서 정한 범위의 사전증여재산도 포함될 수 있으므로 단순히 사망 당시 등기된 부동산만 가지고 비율을 계산해서는 안 됩니다.
두 번째 요건: 상속세 납부세액이 2천만원을 초과해야 합니다
납부해야 할 상속세가 2천만원 이하라면 제73조의 일반적인 물납 요건을 충족하지 못합니다. 따라서 상속재산이 대부분 부동산이라고 하더라도 실제 최종 납부세액을 먼저 계산해야 합니다.
세 번째 요건: 상속세가 금융재산보다 많아야 합니다
현행법은 상속세 납부세액이 상속재산가액 중 대통령령으로 정하는 금융재산의 가액을 초과할 것을 요구합니다. 예금과 보험금 등 충분한 금융재산이 있다면 우선 현금성 재산으로 세금을 납부할 수 있다고 보기 때문입니다.
따라서 부동산 20억원과 예금 10억원을 상속받았다는 사실만으로 물납 가능 여부를 판단할 수 없습니다. 최종 상속세 납부세액과 금융재산가액을 함께 비교해야 합니다.
물납 신청기한은 언제까지일까?
상속세를 신고하면서 물납을 신청하는 경우에는 원칙적으로 상속세 과세표준 법정신고기한까지 물납허가신청서를 제출해야 합니다. 세무서의 결정·고지에 따라 납부하는 경우에는 해당 납세고지서의 납부기한까지 신청하는 구조입니다.
신고기한을 넘긴 뒤 현금이 부족하다는 사실을 알게 되었다고 해서 언제든 물납을 선택할 수 있는 것은 아니므로 상속세 계산 단계에서 현금 납부 가능 여부를 미리 점검하는 것이 중요합니다.
어떤 재산으로 물납할 수 있을까?
대표적인 물납 가능 재산은 국내에 소재하는 부동산입니다. 유가증권은 종류와 거래 여부 등에 따라 제한이 있으며 특히 상장주식이나 비상장주식은 별도의 제한 규정을 확인해야 합니다. 국세청 집행기준도 물납 가능한 재산과 제외되는 재산을 구분하고 있습니다.
따라서 상속받은 주식이 있다는 이유만으로 해당 주식을 그대로 세금 대신 낼 수 있다고 판단해서는 안 됩니다.
비상장주식도 물납할 수 있을까?
비상장주식은 일반 부동산과 달리 물납에 제한이 있습니다. 다른 물납 가능한 상속재산으로 상속세를 충당하고도 부족한 경우 등 법령상 요건을 충족해야 하며 물납할 수 있는 세액에도 별도의 한도가 적용될 수 있습니다.
가업승계 과정에서 비상장주식을 상속받은 경우에는 평가액과 실제 처분가능성, 다른 상속재산 구성까지 함께 검토하는 것이 필요합니다.
세무서가 물납을 허가하지 않을 수도 있습니다
법정 요건을 충족했다고 해서 신청한 모든 재산이 자동으로 국고에 받아들여지는 것은 아닙니다. 상속세 및 증여세법 제73조는 물납을 신청한 재산의 관리·처분이 적당하지 않다고 인정되는 경우 물납허가를 하지 않을 수 있도록 규정하고 있습니다.
예를 들어 권리관계가 복잡하거나 처분이 곤란한 재산은 문제가 될 수 있습니다. 시행령에는 관리·처분이 부적당한 재산과 물납재산 변경 등에 관한 세부 규정이 마련되어 있습니다.
사례: 상속재산 20억원 중 부동산이 17억원인 경우
상속재산이 부동산 17억원, 예금 등 금융재산 3억원이고 최종 상속세 납부세액이 5억원이라고 가정해 보겠습니다. 부동산 비율은 전체 상속재산의 절반을 초과하고 상속세도 2천만원을 초과합니다. 또한 상속세 5억원이 금융재산 3억원보다 많으므로 기본적인 법정 요건을 검토할 수 있는 구조입니다.
다만 실제 물납 가능 금액과 대상 부동산의 적격 여부, 다른 상속재산 및 사전증여재산 반영 여부 등을 추가로 확인해야 하므로 단순 계산만으로 물납이 확정되는 것은 아닙니다.
연부연납과 물납 중 무엇이 유리할까?
현금이 부족하다고 바로 부동산을 물납하는 것이 항상 유리한 것은 아닙니다. 앞으로 현금흐름이 생길 가능성이 있고 상속부동산의 장기 보유가 유리하다면 연부연납을 검토할 수 있습니다. 반대로 현금 마련이 어렵고 상속재산이 부동산에 집중되어 있다면 물납이 현실적인 선택지가 될 수 있습니다.
연부연납 허가를 받은 경우에도 시행령이 정한 범위에서 일부 분납세액에 대해 물납을 신청할 수 있으므로 두 제도를 함께 비교할 필요가 있습니다.
물납 전에 반드시 확인할 체크리스트
- 최종 상속세 납부세액이 2천만원을 초과하는지
- 상속재산 중 물납 가능한 부동산·유가증권 비율이 50%를 초과하는지
- 상속세 납부세액이 금융재산가액보다 큰지
- 물납 신청기한을 넘기지 않았는지
- 신청하려는 부동산이 국내 소재 부동산인지
- 근저당·공유지분·분쟁 등 권리관계가 복잡하지 않은지
- 유가증권의 물납 제한에 해당하지 않는지
- 물납 가능 세액 한도를 계산했는지
- 연부연납과 비교했을 때 어느 방법이 유리한지
문화유산과 미술품은 별도의 물납제도가 있습니다
현행 상속세 및 증여세법 제73조의2는 일정한 문화유산 및 미술품에 대한 별도 물납제도를 두고 있습니다. 일반 부동산 물납과 요건과 절차가 동일하지 않으므로 문화재나 고가 미술품이 상속재산에 포함되어 있다면 별도로 검토해야 합니다.
결론
상속세 물납은 상속재산 대부분이 부동산인데 세금을 낼 현금이 부족한 상속인에게 중요한 제도입니다. 하지만 부동산이 많다는 이유만으로 자동으로 물납할 수 있는 것은 아닙니다.
2026년 현행법 기준으로 물납 가능한 부동산·유가증권이 상속재산가액의 절반을 초과하고, 상속세 납부세액이 2천만원을 초과하며, 납부세액이 일정 금융재산가액을 초과하는 등의 요건을 확인해야 합니다. 무엇보다 신청기한이 정해져 있으므로 상속세 신고 직전에 검토하기보다 재산평가 단계부터 연부연납과 물납을 함께 비교하는 것이 좋습니다.
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공식 출처: 국가법령정보센터 상속세 및 증여세법 제73조 및 같은 법 시행령 제70조~제75조, 국세청 상속세 집행기준. 실제 물납 가능 여부와 수납가액은 상속재산 구성, 금융재산, 권리관계 및 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.