양도소득세는 집을 판 금액 전체에 세율을 곱하지 않습니다. 취득가액과 인정되는 필요경비, 적용 가능한 공제 등을 반영해 과세표준을 구한 뒤 자산 종류와 보유기간에 맞는 세율을 적용합니다. 아래 금액은 국세인 양도소득세 기준이며 지방소득세는 별도입니다.
기본세율과 누진공제
국세청의 2023년 이후 기본세율표를 기준으로 정리했습니다. 기본세율을 적용하는 거래에서 산출세액은 ‘과세표준 × 해당 세율 − 누진공제’로 계산할 수 있습니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 없음 |
| 1,400만원 초과~5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 초과~8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 초과~1억5,000만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 1억5,000만원 초과~3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 초과~5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 초과~10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
계산 예시: 비과세·중과·감면 없이 기본세율을 적용하며 모든 공제를 반영한 과세표준이 6,000만원이라고 가정하면, 6,000만원 × 24% − 576만원 = 864만원입니다. 매매대금이 6,000만원이라는 뜻은 아닙니다. 실제 납부액에는 세액공제·기납부세액·가산세 등 추가 항목이 영향을 줄 수 있습니다.
주택·토지·분양권은 같은 표를 쓰지 않습니다
| 자산 | 1년 미만 | 1년 이상~2년 미만 | 2년 이상 |
|---|---|---|---|
| 주택·조합원입주권 | 70% | 60% | 기본세율 검토 |
| 일반 토지·건물(주택 제외) | 50% | 40% | 기본세율 검토 |
| 분양권 | 70% | 60% | 60% |
위 표는 미등기 자산, 비사업용 토지, 다주택 중과 및 개별 감면을 모두 반영한 최종 세율표가 아닙니다. 두 가지 이상의 세율이 겹치는 거래는 각 규정에 따른 산출세액 비교가 필요할 수 있습니다. 분양권은 2년을 보유했다고 자동으로 기본세율로 바뀌지 않는다는 점에 유의하세요.
2026년 다주택 중과는 계약과 잔금 시점을 함께 봅니다
국세청은 다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료된다고 안내했습니다. 조정대상지역의 중과 대상 주택에는 기본세율에 2주택 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트를 더하는 규정이 있습니다. 다만 세법상 주택 수 산정과 중과 제외 주택을 먼저 판별해야 합니다.
5월 9일까지 체결한 매매계약은 계약금 수수 증빙과 정해진 양도기한 등 경과요건을 확인합니다. 국세청 안내상 강남·서초·송파·용산 소재 주택은 계약일부터 4개월, 그 외 조정대상지역은 6개월 내 잔금·등기 조건을 구분합니다. 가계약만 체결했거나 계약금 지급을 확인할 수 없는 경우를 같은 것으로 취급해서는 안 됩니다. 토지거래허가가 필요한 거래는 허가와 계약의 관계도 공식 안내로 확인하세요.
예를 들어 ‘2026년에 팔았다’는 정보만으로 세율을 정할 수는 없습니다. 주소지, 주택 수, 취득일, 정식 계약일, 계약금 지급일, 잔금·등기일을 한 줄씩 적어야 적용 가능한 규정을 좁힐 수 있습니다.
세율을 적용하기 전 확인 순서
- 양도한 자산이 주택, 토지, 분양권 등 어느 유형인지 확인합니다.
- 비과세 요건과 과세되는 부분을 먼저 구분합니다.
- 취득·양도 시점과 보유기간, 조정대상지역 및 중과 제외 여부를 확인합니다.
- 증빙이 있는 필요경비와 적용 가능한 공제를 반영해 과세표준을 계산합니다.
- 세율과 누진공제, 신고기한 및 지방소득세 절차를 확인합니다.
거래별 준비는 양도소득세 길잡이, 비용 구분은 인테리어 필요경비 안내를 참고하세요. 해외주식에는 이 부동산 세율표를 적용하지 않으며 해외주식 신고 안내에서 별도로 설명합니다.
공식 근거·확인일: 2026년 10월 4일. 국세청 양도소득세 세율 · 국세청 다주택 중과유예 종료 안내 및 경과 사례. 개별 거래는 양도 당시 법령과 사실관계에 따라 검토해야 합니다.