가족 간 부동산 저가양수 때 증여세가 생기는 기준과 시가·대가 차액 계산, 양도세 부당행위계산까지 단계별로 정리합니다.
- 가족 간 거래는 계약가가 아니라 세법상 시가를 먼저 확정합니다.
- 시가와 대가 차액이 30% 또는 3억원 기준을 넘는지 확인합니다.
- 매수자 증여세와 매도자 양도세 부당행위계산을 함께 검토해야 합니다.
싼 가격 자체보다 ‘시가와 대가의 차이’를 본다
부모와 자녀, 배우자처럼 특수관계인 사이에서 부동산을 시가보다 낮게 사고팔면 매수자가 이익을 증여받은 것으로 과세될 수 있습니다. 핵심은 계약서 금액이 아니라 세법상 시가입니다. 같은 단지·유사 면적의 매매사례가액, 감정가액, 경매·공매가액 등 법정 평가순서를 확인한 뒤 실제 대가와 비교합니다.
가족 거래라고 무조건 증여세가 붙는 것도 아니고, 시가보다 조금 낮다고 전액이 증여재산가액이 되는 것도 아닙니다. 다만 거래일 전후의 시가 자료가 나중에 확인되면 신고 결과가 달라질 수 있습니다.
특수관계인 거래의 기본 문턱
특수관계인에게 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수한 경우, 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 저가양수 이익 과세를 검토합니다. 증여재산가액은 단순 차액 전부가 아니라 법에서 정한 기준금액을 차감해 계산하는 구조입니다.
예를 들어 시가 10억원인 주택을 6억원에 샀다면 차액은 4억원입니다. 시가의 30%인 3억원과 3억원 중 기준에 맞는 금액을 적용해 과세대상 이익을 계산합니다. 실제 신고에서는 취득부대비용이나 대출 승계, 공동지분 여부도 함께 확인해야 합니다.
시가는 어떻게 확인하나
- 해당 재산 자체의 실제 매매·감정·경매 사례
- 아파트라면 위치·면적·용도·기준시가가 유사한 재산의 매매사례
- 보충적 평가방법에 따른 기준시가 또는 개별공시가격
시가 판단기간은 거래 유형과 평가자료의 종류에 따라 달라질 수 있습니다. 단순히 부동산 플랫폼의 호가를 시가로 확정하면 안 됩니다. 특히 계약 후 신고일까지 새 실거래가 공개될 수 있으므로 신고 직전에 다시 확인하는 것이 안전합니다.
파는 사람의 양도세도 별도 점검
매수자에게 증여세가 없다고 끝나는 것이 아닙니다. 특수관계인에게 현저히 낮은 가격으로 양도해 조세 부담을 부당하게 줄인 경우, 매도자의 양도소득세는 실제 계약금액 대신 시가를 기준으로 다시 계산될 수 있습니다. 한 거래에서 매수자 증여세와 매도자 양도세가 서로 다른 규정으로 검토되는 셈입니다.
부담부증여처럼 채무를 함께 넘기는 구조라면 유상양도 부분과 무상증여 부분을 나눠야 합니다. 관련 계산은 부담부증여 양도세 계산을 참고할 수 있습니다.
안전한 신고를 위한 체크리스트
- 거래일 현재 등기부, 임대차계약, 대출잔액을 확보합니다.
- 유사매매사례 선정 이유를 면적·층·동·기준시가와 함께 남깁니다.
- 계약금과 잔금은 계좌로 실제 지급하고 자금출처를 보관합니다.
- 증여세와 양도세를 같은 시가 기준으로 교차 검토합니다.
아파트 증여 유사매매사례가액 확인기간도 함께 확인하면 시가 검증 과정을 이해하는 데 도움이 됩니다.
사례: 시가 12억원 아파트를 8억원에 거래했다면
부모가 자녀에게 시가 12억원인 아파트를 8억원에 팔았다고 가정하면 단순 차액은 4억원입니다. 시가의 30%는 3억6천만원이므로 차액이 이 기준을 넘고, 절대금액 기준도 함께 검토하게 됩니다. 다만 증여재산가액은 4억원 전부라고 단정하지 않고 법정 기준금액을 차감해 계산합니다. 동시에 부모의 양도세는 8억원을 양도가액으로 그대로 인정할지 부당행위계산 규정을 따져야 합니다.
자녀가 8억원을 실제로 지급하지 않고 차용증만 썼다면 저가양수 문제 외에 자금출처와 채무의 진정성도 쟁점이 됩니다. 이자 지급, 상환기한, 담보, 실제 상환내역이 없다면 대금 일부를 다시 증여받은 것으로 볼 여지가 있습니다.
가족 간 거래는 한 가지 세금만 최적화하면 전체 부담이 오히려 커질 수 있습니다. 매매가, 취득세 과세표준, 양도세, 증여세, 향후 매도 때 취득가액을 한 표에서 비교한 뒤 계약서를 작성하는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
가족끼리 공시가격으로 팔면 괜찮나요?
공시가격이 항상 세법상 시가는 아닙니다. 매매사례가액 등 우선 적용되는 시가가 있는지 먼저 확인해야 합니다.
차액이 3억원 미만이면 무조건 비과세인가요?
시가의 30% 기준도 함께 봅니다. 관계와 거래 구조에 따라 다른 증여 규정이 적용될 수 있습니다.
감정평가를 받으면 안전한가요?
적법한 감정가액은 중요한 자료지만 평가기관 수, 평가일과 평가방법 등 법정 요건을 충족해야 합니다.
공식 근거와 함께 읽을 글
이 글은 2026년 9월 21일 확인한 법령·공공기관 안내를 바탕으로 작성했습니다. 실제 신고·지원 여부는 개인 사실관계와 관할 기관의 최신 안내에 따라 달라질 수 있습니다.