아파트를 증여받았을 때 증여세 신고가액을 단순히 공동주택 공시가격으로 정하면 문제가 생길 수 있습니다. 상속세 및 증여세법의 출발점은 ‘시가’이고, 시가를 확인하기 어려울 때 보충적 평가방법으로 넘어가는 구조이기 때문입니다. 특히 동일 단지·유사 면적의 실제 거래가 있는 아파트는 유사매매사례가액이 증여재산의 시가로 인정될 수 있습니다.
증여재산 평가는 왜 공시가격보다 시가가 먼저인가
상속세 및 증여세법 제60조는 증여재산을 증여일 현재의 시가로 평가하도록 정합니다. 시가는 일반적인 거래에서 성립되는 가격을 뜻하고, 매매·감정·수용·경매·공매 등 법령상 인정되는 가격을 포함합니다. 시가를 산정하기 어려운 경우에야 부동산은 법 제61조 등의 보충적 평가방법을 적용합니다.
2026년 현재 증여재산 평가기간
2026년 9월 18일 시행 기준 상속세 및 증여세법 시행령 제49조는 증여재산의 기본 평가기간을 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지로 정하고 있습니다. 더 중요한 것은 유사재산의 매매사례가액입니다. 같은 조 제4항은 면적·위치·용도·기준시가 등이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액 등이 있는 경우 이를 시가로 보도록 하고, 증여세 신고를 한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 안의 실제 신고일까지의 가액을 보도록 규정합니다.
즉 ‘증여일 후 3개월이 지나면 무조건 끝’이라고 단순화하면 안 됩니다. 신고시점과 거래 발생일을 함께 확인해야 합니다. 또한 평가기간 밖이라도 평가기준일 전 2년 이내의 유사재산 거래 등은 가격변동의 특별한 사정이 없다는 요건 아래 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함될 수 있으므로, 신고 전에는 기본 평가기간뿐 아니라 과거 거래까지 함께 점검하는 편이 안전합니다.
아파트에서 유사매매사례가액을 찾을 때 보는 항목
- 같은 단지인지
- 전용면적과 동·층·향 등 가격 형성 요소가 유사한지
- 기준시가가 유사한지
- 실제 거래일이 법정 평가기간에 들어오는지
- 특수관계인 거래처럼 객관적인 시가로 보기 어려운 거래는 아닌지
실무에서는 국토교통부 실거래 자료만 한 건 보고 결정하기보다 평가기간에 존재하는 복수 거래와 해당 주택의 개별 특성을 함께 확인하는 것이 안전합니다.
예시: 증여일 6월 10일, 신고일 8월 20일
자녀가 아파트를 6월 10일 증여받아 8월 20일 증여세 신고를 한다고 가정해 보겠습니다. 이 경우 증여일 전 6개월 범위의 유사 거래뿐 아니라 신고일까지 확인되는 법령상 유효한 유사재산 거래가액을 점검해야 합니다. 증여 당일 공시가격만 확인하고 신고했다가 신고 전 유사 아파트의 정상 거래가 확인되면 과세가액이 달라질 수 있습니다.
미성년 자녀 등 증여공제까지 함께 계산해야 한다면 미성년 자녀 증여 2천만원 공제와 10년 합산도 같이 확인해 보세요.
신고 전에 체크할 순서
- 증여일을 확정합니다.
- 해당 아파트 자체의 매매·감정 등 시가자료를 확인합니다.
- 같은 단지 또는 유사재산의 매매사례를 평가기간 기준으로 조회합니다.
- 유사성 판단이 가능한 거래인지 비교합니다.
- 시가가 확인되지 않을 때 보충적 평가방법을 검토합니다.
- 신고 직전까지 새 매매사례가 생겼는지 다시 확인합니다.
자주 묻는 질문
공시가격으로 신고하면 무조건 틀린 건가요?
그렇지는 않습니다. 법령상 인정되는 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가방법을 적용할 수 있습니다. 핵심은 공시가격을 먼저 선택하는 것이 아니라, 시가자료가 존재하는지부터 검토하는 것입니다.
같은 단지 거래면 모두 유사매매사례가액인가요?
아닙니다. 면적·위치·용도·기준시가 등 유사성 요건을 살펴야 하며 가격에 큰 영향을 주는 요소가 현저히 다른 거래라면 그대로 적용하기 어렵습니다.
신고를 빨리 하면 평가기간이 달라질 수 있나요?
시행령 제49조 제4항은 신고한 경우 유사재산의 가액을 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 내 신고일까지로 규정하고 있으므로 실제 신고일은 중요한 확인 포인트입니다.
공식 근거
2026년 9월 19일 기준 현행 법령을 확인해 작성했습니다. 실제 유사재산 판단은 물건별 특성과 거래자료에 따라 달라질 수 있습니다.