도로·택지·공공주택 사업으로 땅이 협의매수되거나 수용되면 "어차피 강제로 넘기는 건데 양도세도 내야 하나"라는 질문이 가장 먼저 나옵니다. 결론부터 말하면 양도소득세는 과세되지만, 요건을 갖추면 「조세특례제한법」 제77조에 따라 세액의 일부를 감면받을 수 있습니다. 이 글은 2026년 10월 12일 현재 국가법령정보센터에 게시된 조문을 기준으로 감면율, 2년 보유 요건, 감면 종합한도, 양도시기와 신고기한까지 순서대로 정리했습니다.
기준일: 2026-10-12. 감면 규정은 2026년 12월 31일 이전 양도분까지 적용되도록 되어 있어, 연말 세법 개정으로 연장·변경될 수 있습니다. 신고 직전 반드시 최신 조문을 다시 확인하세요.
1. 감면율: 보상 방식에 따라 15%~45%
조세특례제한법 제77조 제1항은 감면율을 보상받는 방식에 따라 다르게 정합니다.
| 보상 방식 | 양도소득세 감면율 |
|---|---|
| 현금 보상 | 15% |
| 보상채권 | 20% |
| 보상채권 3년 이상 만기보유 특약(공공주택 특별법 등 대통령령으로 정한 사업) | 35% |
| 보상채권 5년 이상 만기보유 특약 | 45% |
여기서 "채권"은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(토지보상법) 제63조에 따른 보상채권을 말합니다(조특법 시행령 제72조 제1항). 만기보유 특약 감면은 특약을 지키지 못하면 감면받은 세액 일부를 다시 내야 하므로, 채권을 중도에 팔 가능성이 있다면 일반 채권 감면율(20%)을 기준으로 계산해 두는 편이 안전합니다.
2. 감면 요건: "사업인정고시일부터 소급해 2년 이전 취득"
감면을 받으려면 다음 요건을 모두 충족해야 합니다(조특법 제77조 제1항).
- 대상 사업: 토지보상법이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 그 사업시행자에게 양도하거나 수용된 경우, 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(정비기반시설 부분 등) 토지를 사업시행자에게 양도한 경우 등 법에 열거된 경우
- 보유기간: 해당 사업지역의 사업인정고시일(고시일 전에 양도하면 양도일)부터 소급해 2년 이전에 취득한 토지 등
- 양도시기: 2026년 12월 31일 이전 양도
주의할 점은 2년을 "양도일 기준"으로 세는 것이 아니라는 점입니다. 사업인정고시일이 먼저 났다면 고시일로부터 거꾸로 2년 전 이전에 취득했어야 합니다. 상속받은 토지는 피상속인의 취득일을 기준으로 보는 등 개별 쟁점이 있으므로 상담 시 등기부와 고시문을 함께 지참하세요.
또한 법령해석 사례상, 사업인정 고시로 보는 절차 없이 단순히 기관과 협의해 매매한 경우는 감면 대상이 아니라고 본 예가 있습니다(법제처 해석례, 자연공원법 제76조 협의매수 사례). "공공기관에 팔았다"는 사실만으로 감면이 되는 것은 아니라는 뜻입니다.
3. 감면 종합한도: 과세기간별 2억원, 5개 과세기간 3억원
감면세액에는 상한이 있습니다. 조특법 제133조 제2항(2025. 3. 14. 신설)은 제77조·제77조의2(대토보상)·제77조의3(개발제한구역 매수) 감면세액 합계에 대해 다음 중 큰 금액을 감면하지 않는다고 정합니다.
- 과세기간(1년)별 감면세액 합계가 2억원을 초과하는 부분
- 해당 과세기간과 직전 4개 과세기간, 즉 5개 과세기간 합계가 3억원을 초과하는 부분
자경농지 감면(제69조) 등 다른 감면의 한도(과세기간별 1억원)와는 별도로 관리되는 구조이므로, 같은 해에 자경농지 감면과 수용 감면이 겹친다면 세무대리인과 함께 한도를 나눠 계산해야 합니다.
4. 계산 예시
아래는 이해를 돕기 위한 단순 예시이며 실제 세액은 취득가액·필요경비·장기보유특별공제·세율에 따라 달라집니다.
- 2015년 취득한 토지가 2026년 공공주택사업으로 수용, 사업인정고시일은 2025년(취득 후 2년 경과 → 보유 요건 충족)
- 계산된 양도소득세 산출세액: 8,000만원
- 보상금 전액 현금 수령 → 감면세액 = 8,000만원 × 15% = 1,200만원
- 같은 금액을 보상채권으로 받았다면 → 8,000만원 × 20% = 1,600만원
- 감면세액이 2억원 이하이므로 과세기간 한도 안에 있음
감면을 받아도 남은 양도소득세(위 예시에서 6,800만원 또는 6,400만원)와 그 10%인 개인지방소득세는 납부해야 합니다. 감면세액에 대한 농어촌특별세 과세 여부는 「농어촌특별세법」 제4조(비과세)와 제5조를 신고 전에 확인하세요.
5. 수용될 때 양도시기와 예정신고 기한
수용으로 양도하는 경우 양도시기는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제7호에 따라 대금을 청산한 날, 수용의 개시일, 소유권이전등기접수일 중 빠른 날입니다. 보상금 공탁·이의재결 등으로 날짜가 엇갈리기 쉬우므로, 재결서와 등기부를 비교해 가장 이른 날짜를 먼저 확정하세요.
양도소득세 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다(소득세법 제105조). 감면신청 주체는 감면 유형에 따라 다릅니다. 조특법 제77조 제6항에 따르면 제1항 제1호·제2호에 해당할 때는 사업시행자가 감면신청을 해야 하고, 제7항에 따르면 제3호 수용의 경우 감면받으려는 자가 신청해야 합니다. 납세자는 양도세 예정신고와 별도로 사업시행자에게 신청 여부, 감면신청 서류 및 채권 특약 증빙을 확인해야 합니다.
6. 신고 전 체크리스트와 주의사항
- ☐ 사업인정고시일(관보·지자체 고시문)과 내 취득일 사이가 2년 이상인가
- ☐ 수용재결서·협의매수 계약서상 사업시행자가 법정 사업시행자인가
- ☐ 보상 방식(현금/채권/만기보유 특약)과 각 금액을 나눠 적었는가
- ☐ 양도시기(대금청산·수용개시·등기접수 중 빠른 날)를 확정했는가
- ☐ 예정신고 기한(말일부터 2개월)과 제77조 각 호별 감면신청 주체·증빙 확인
- ☐ 같은 해 다른 감면(자경농지 등)과 한도 중복 여부
- ☐ 2026년 12월 31일 이후 양도라면 연장 여부를 개정 법령으로 재확인
주의: 보상금을 이의신청·소송으로 증액받으면 증액분에 대해 추가 신고가 필요할 수 있습니다. 또 1세대 1주택 비과세 대상 주택이 수용된 경우에는 비과세 판정이 먼저이고, 과세되는 부분에 대해서만 감면이 의미가 있습니다.
7. 자주 묻는 질문
Q. 협의매수도 감면되나요? A. 토지보상법 등에 따른 공익사업에 필요한 토지를 사업시행자에게 양도한 경우라면 수용 전 협의매수도 대상이 됩니다. 다만 사업인정 절차가 없는 단순 매매는 제외될 수 있습니다.
Q. 감면받으면 지방소득세도 줄어드나요? A. 개인지방소득세는 양도소득세 결정세액의 10%로 계산되므로 결과적으로 함께 줄어드는 구조입니다. 위택스 신고 화면에서 확인하세요.
Q. 2027년에 대금을 받으면요? A. 현행 조문은 2026년 12월 31일 이전 양도분까지입니다. 양도시기가 2027년이 되면 그때 시행되는 법령을 적용하므로, 연말 개정 결과를 반드시 확인하세요.
공식 출처
- 조세특례제한법 제77조·제133조(국가법령정보센터): https://www.law.go.kr/법령/조세특례제한법
- 조세특례제한법 시행령 제72조: https://www.law.go.kr/법령/조세특례제한법시행령
- 소득세법 제105조(예정신고), 시행령 제162조(양도시기): https://www.law.go.kr/법령/소득세법 , https://www.law.go.kr/법령/소득세법시행령
- 법제처 해석례(공익사업용 토지 감면 적용 범위): https://www.law.go.kr/LSW/expcInfoP.do?expcSeq=313499&mode=2
- 국세청 홈택스 양도소득세 신고: https://www.hometax.go.kr
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