2026 종부세 1세대 1주택 공제 12억원｜고령자·장기보유 세액공제 최대 80% 계산법

글쓴이 /

기준일: 2026-11-03. 근거: 종합부동산세법(시행 2026.1.1., 법률 제21224호) 제8조·제9조, 국세청 종합부동산세 안내. 12월 고지서를 받기 전 1세대 1주택자가 직접 세액을 가늠해 보는 글입니다.

12월에 종합부동산세(종부세) 고지서를 받는 1주택자라면 “공시가격이 12억원을 넘으면 얼마나 나오나”, “나이와 보유기간 공제는 얼마나 줄여 주나”가 가장 궁금합니다. 이 글은 1세대 1주택자에게만 적용되는 두 가지 혜택, 즉 ① 과세표준 계산 때 빼 주는 기본공제 12억원과 ② 산출세액에서 깎아 주는 고령자·장기보유 세액공제(합계 한도 80%)를 공식 조문 기준으로 정리하고, 숫자 예시로 계산 순서를 보여 드립니다. 국세청의 2026년 합산배제·과세특례 안내에서도 12억원 공제와 연령·보유기간 공제 합계 최대 80%가 재확인됐습니다. 일시적 2주택은 신규주택 취득일부터 3년 안에 종전주택을 양도하지 않으면 경감세액과 이자상당가산액이 부과될 수 있으므로 고지서 확인 단계에서 특례 사후요건도 함께 점검해야 합니다.

1. 1세대 1주택자 종부세 혜택 두 가지 한눈에

구분 일반 개인 1세대 1주택자
기본공제(공시가격 합계에서 차감) 9억원 12억원
공정시장가액비율(주택분) 60% 60%
고령자 세액공제 없음 만 60세 20%·65세 30%·70세 40%
장기보유 세액공제 없음 5년 20%·10년 40%·15년 50%
세액공제 중복 한도 – 합계 80%
  • 기본공제: 종합부동산세법 제8조 제1항 제1호는 1세대 1주택자에 대해 12억원, 그 밖의 개인은 9억원을 공제한다고 정합니다.
  • 세액공제: 같은 법 제9조 제5항은 연령별·보유기간별 공제를 “공제율 합계 100분의 80의 범위에서 중복하여 적용”한다고 정합니다.
  • 판단 시점: 나이와 보유기간, 1세대 1주택 여부는 모두 과세기준일인 매년 6월 1일 현재로 판단합니다. 2026년분은 2026년 6월 1일이 기준입니다.

2. 계산 순서: 공시가격에서 납부세액까지

국세청 “세액계산 흐름도” 기준으로 주택분은 다음 순서로 계산합니다.

  1. 주택 공시가격 합계 − 기본공제 12억원(1세대 1주택자)
  2. × 공정시장가액비율 60% = 과세표준
  3. × 세율(2주택 이하 기준 0.5%~2.7% 누진) = 종부세액
  4. − 같은 주택에 부과된 재산세 상당액(공제할 재산세액) = 산출세액
  5. − 1세대 1주택자 세액공제(고령자+장기보유, 최대 80%)
  6. − 세부담 상한 초과세액(직전 연도 대비 150% 상한)
  7. = 납부할 종부세 + 농어촌특별세(종부세액의 20%)

2주택 이하 개인 세율표(과세표준 기준)

과세표준 세율 누진공제
3억원 이하 0.5% –
6억원 이하 0.7% 60만원
12억원 이하 1.0% 240만원
25억원 이하 1.3% 600만원
50억원 이하 1.5% 1,100만원
94억원 이하 2.0% 3,600만원
94억원 초과 2.7% 1억180만원

주의: 4번 단계의 “공제할 재산세액”은 법령상 산식(재산세 과세표준 중 종부세 과세표준에 해당하는 부분 비율)으로 계산되므로 개인이 정확히 재현하기 어렵습니다. 아래 예시는 이 단계를 빼고 계산한 “재산세 공제 전 금액”이므로 실제 고지액은 이보다 적습니다. 정확한 금액은 홈택스 모의계산으로 확인하세요.

3. 숫자로 보는 계산 예시

예시 1. 공시가격 15억원, 만 70세, 15년 보유

  • 과세표준: (15억 − 12억) × 60% = 1억8,000만원
  • 세액: 1억8,000만원 × 0.5% = 90만원(재산세 공제 전)
  • 세액공제: 고령자 40% + 장기보유 50% = 90%이지만 한도 80% 적용 → 72만원 공제
  • 공제 후: 18만원 + 농어촌특별세 20% 3만6,000원 = 약 21만6,000원(재산세 공제 전 기준)

예시 2. 공시가격 20억원, 만 65세, 10년 보유

  • 과세표준: (20억 − 12억) × 60% = 4억8,000만원
  • 세액: 4억8,000만원 × 0.7% − 60만원 = 276만원(재산세 공제 전)
  • 세액공제: 30% + 40% = 70% → 193만2,000원 공제 → 82만8,000원
  • 농어촌특별세 포함 약 99만3,600원(재산세 공제 전 기준)

예시 3. 같은 20억원 주택, 만 58세, 4년 보유

  • 세액공제 0% → 276만원(재산세 공제 전) + 농특세 55만2,000원
  • 예시 2와 비교하면 나이·보유기간만으로 약 230만원 가까이 차이가 납니다.

4. 1세대 1주택으로 인정되는지 먼저 확인할 것

세액공제는 1세대 1주택자만 받습니다. 다음 경우는 특히 확인이 필요합니다.

  • 부부 공동명의 1주택: 공동명의는 원칙적으로 각자 9억원 공제를 받고 세액공제는 없습니다. 9월 16일~30일에 “1세대 1주택자 계산 특례”를 신청한 경우에만 12억원 공제와 세액공제(납세의무자로 정한 1인의 연령·보유기간 기준)를 받습니다. 국세청은 공시가격·공제율 구간에 따라 특례가 오히려 불리할 수 있다고 안내합니다.
  • 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택: 종부세법 제8조 제4항에 따라 일정 요건을 갖추면 1세대 1주택자로 보지만, 9월 16일~30일 신청이 필요합니다. 2026년분 신청기한(9월 30일)은 이미 지났으므로, 신청하지 못했다면 고지 후 경정청구 가능 여부를 세무서에 문의하세요.
  • 보유기간 특례: 배우자에게 상속받은 주택은 피상속인의 취득일부터, 재건축·재개발 주택은 멸실 전 주택 취득일부터 보유기간을 계산할 수 있습니다(국세청 안내).

5. 고지서를 받은 뒤 할 일과 납부 일정

  • 고지·납부: 국세청 안내상 종부세 납부기간은 매년 12월 1~15일입니다. 2026년분도 고지서에 적힌 납부기한과 세액을 확인하고, 납부가 어렵다면 분납·납부유예 요건을 따져 보세요. 국세청 종합부동산세 안내에서 공식 기준을 확인할 수 있습니다.
  • 분납: 납부할 세액이 250만원을 넘으면 6개월 이내 분납이 가능합니다.
  • 고지 내용 검증: 고지서의 “세액공제율”이 내 나이·보유기간과 맞는지, 1세대 1주택 표시가 맞는지 확인하세요. 잘못되었다면 신고납부 방식으로 정정 신고(12월 1~15일)하거나 경정청구를 검토합니다.
  • 납부유예: 만 60세 이상 또는 5년 이상 보유 1세대 1주택자는 소득 요건 등을 갖추면 납부유예를 신청할 수 있습니다(별도 글 참고).

6. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 6월 2일에 만 60세가 되면 올해 고령자 공제를 받나요? A. 받지 못합니다. 과세기준일(6월 1일) 현재 만 60세 이상이어야 합니다.

Q2. 고령자 40%, 장기보유 50%면 90% 공제인가요? A. 아닙니다. 합계 한도가 80%라 80%까지만 적용됩니다.

Q3. 공시가격이 12억원 이하인데 고지서가 왔어요. A. 1세대 1주택으로 분류되지 않았을 가능성이 있습니다(세대원 주택, 공동명의 특례 미신청 등). 고지서 산출 근거를 확인하고 세무서에 문의하세요.

Q4. 세액공제는 농어촌특별세에도 반영되나요? A. 농어촌특별세는 공제 후 종부세액의 20%로 계산되므로, 세액공제가 클수록 농특세도 함께 줄어듭니다.

7. 주의사항

  • 이 글의 금액은 재산세 공제 전 예시이며 세부담 상한도 반영하지 않았습니다. 실제 고지액과 다릅니다.
  • 세법과 공정시장가액비율은 바뀔 수 있으니 고지 직전 국세청 공지를 확인하세요.
  • 개별 사정(주택 수 판정, 특례 요건)은 세무서(126) 또는 세무 전문가 상담을 권합니다.

공식 출처

함께 읽으면 좋은 글

댓글 달기

이메일 주소는 공개되지 않습니다. 필수 필드는 *로 표시됩니다

위로 스크롤