부모나 배우자에게 부동산을 증여받은 뒤 곧바로 팔면, 증여 당시 높아진 평가액을 취득가액으로 그대로 인정받을 수 있다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 2026년 현재 소득세법은 일정한 가족 간 증여 후 단기간 양도에 대해 양도소득세 이월과세를 적용합니다. 핵심은 부동산을 양도한 날부터 소급해 10년 안에 배우자 또는 직계존비속에게 증여받았는지입니다.
10년 안에 팔면 누구의 취득가액을 쓰나
소득세법 제97조의2에 따르면 거주자가 양도일부터 소급해 10년 이내에 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 토지·건물 등 일정 자산을 양도하면, 원칙적으로 수증자의 증여 당시 평가액이 아니라 증여자의 당초 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산합니다. 예를 들어 부모가 3억원에 산 아파트를 자녀에게 7억원으로 평가해 증여하고, 자녀가 10년 안에 8억원에 매도했다면 단순히 8억원-7억원으로만 양도차익을 계산하는 구조가 아닐 수 있습니다.
이미 낸 증여세는 전부 사라지는가
그렇지는 않습니다. 이월과세가 적용되는 경우에도 수증자가 해당 자산에 대해 납부했거나 납부할 증여세 상당액은 법에서 정한 범위에 따라 필요경비에 산입할 수 있습니다. 따라서 ‘증여세도 내고 양도세도 이중으로 전부 낸다’고 단정해서도 안 되고, 반대로 ‘증여가액이 곧 취득가액이니 양도세가 거의 없다’고 계산해서도 안 됩니다.
간단한 계산 예시
부모의 당초 취득가액이 3억원, 자녀에게 증여할 때 평가액이 7억원, 자녀가 5년 뒤 8억원에 양도했다고 가정해 보겠습니다. 이월과세 요건을 충족한다면 취득가액의 출발점은 원칙적으로 부모의 3억원입니다. 다만 실제 신고에서는 부모가 지출한 인정 가능한 필요경비, 자녀가 부담한 증여세 상당액, 장기보유특별공제 적용 여부, 1세대 1주택 비과세 여부 등을 함께 검토해야 하므로 단순 차감만으로 최종 세액을 확정하면 안 됩니다.
10년이 지나면 무조건 증여가액이 취득가액인가
이월과세의 10년 요건을 벗어났다고 해서 모든 세금 문제가 자동으로 끝나는 것은 아닙니다. 취득가액 입증, 증여재산 평가의 적정성, 부당행위계산 또는 다른 과세 규정이 적용되는지 별도로 확인해야 합니다. 특히 실제 양도일을 기준으로 ‘10년’을 판단하므로 증여등기일과 잔금일 등 사실관계를 정확히 정리하는 것이 중요합니다.
1세대 1주택이면 예외가 있을 수 있다
소득세법은 이월과세를 적용할 경우 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하게 되는 등 일부 예외를 두고 있습니다. 고가주택을 포함해 주택 비과세와 이월과세가 동시에 걸리는 사례는 계산 구조가 복잡하므로, 기존의 1세대 1주택 12억원 초과 양도세 계산도 함께 확인하는 것이 좋습니다. 필요경비 증빙은 양도세 필요경비 인정 범위에서 정리했습니다.
신고 전 체크리스트
- 증여자와 수증자의 관계가 배우자·직계존비속인지
- 증여일부터 실제 양도일까지 10년 이내인지
- 증여자의 당초 취득계약서와 취득가액 증빙이 있는지
- 수증자가 납부한 증여세와 취득 관련 비용을 정리했는지
- 1세대 1주택 비과세 등 이월과세 예외가 있는지
FAQ
부모에게 증여받은 집을 11년 뒤 팔면 이월과세가 적용되나요?
양도일부터 소급한 법정 기간 밖이라면 제97조의2의 10년 이월과세 요건은 원칙적으로 벗어납니다. 다만 다른 양도세 규정과 취득가액 입증 문제는 별도로 확인해야 합니다.
형제에게 증여받은 부동산도 같은 10년 규정인가요?
제97조의2의 해당 규정은 배우자와 직계존비속을 중심으로 적용되므로 형제자매 증여는 동일하게 단정할 수 없습니다. 거래 관계와 다른 세법 규정을 별도로 검토해야 합니다.
증여세를 냈다면 양도세 계산에서 아무 도움도 없나요?
아닙니다. 법은 이월과세가 적용될 때 수증자가 납부했거나 납부할 증여세 상당액을 일정 범위에서 필요경비에 포함하도록 규정하고 있습니다.
공식 근거: 국가법령정보센터 소득세법 제97조의2. 2026년 9월 18일 기준 현행 조문을 확인했습니다.