핵심: 배우자나 부모·자녀 등 직계존비속에게 증여받은 토지·건물·부동산 권리를 양도일부터 소급해 10년 이내에 팔면, 수증자가 신고한 증여가액이 아니라 증여자가 처음 취득한 가액을 기준으로 양도차익을 계산하는 이월과세가 원칙적으로 적용됩니다. 증여세를 냈다고 해서 양도세 계산에서 높은 증여가액을 그대로 취득가액으로 인정받는 구조가 아닙니다.
2026년 11월 4일 현재 근거는 소득세법 제97조의2입니다. 적용 여부는 증여자와 수증자의 관계, 자산 종류, 증여일과 양도일, 예외 해당 여부를 순서대로 확인해야 합니다.
이월과세 적용 여부를 판단하는 네 단계
- 관계: 양도자가 배우자 또는 직계존비속에게서 증여받았는지 확인합니다. 형제자매·사위·며느리 등은 이 조항의 관계 범위와 다릅니다.
- 자산: 토지·건물과 부동산을 취득할 수 있는 권리 등 법에서 정한 자산인지 확인합니다. 주식 등 제94조제1항제3호 자산은 적용기간이 1년으로 별도입니다.
- 기간: 양도일부터 소급해 10년 이내의 증여인지 봅니다. 연수는 등기부에 기재된 소유기간에 따릅니다.
- 예외: 수용·협의매수, 1세대 1주택 비과세, 이월과세 적용 시 오히려 결정세액이 줄어드는 경우 등 법정 제외 사유를 검토합니다.
취득가액과 필요경비는 어떻게 바뀌나
이월과세가 적용되면 취득가액은 증여자가 해당 자산을 취득할 당시의 금액으로 계산합니다. 증여자가 지출한 자본적 지출액과 양도비 등 인정 가능한 필요경비도 법정 범위에서 포함할 수 있습니다. 수증자가 납부했거나 납부할 증여세 상당액은 필요경비에 산입할 수 있지만, 증여세 전액을 무조건 공제하는 단순 계산은 아닙니다. 시행령 산식과 실제 증여재산가액·양도자산 범위를 대조해야 합니다.
| 항목 | 일반 계산 | 이월과세 적용 |
|---|---|---|
| 취득가액 | 수증자의 증여 당시 취득가액 | 증여자의 최초 취득가액 |
| 증여자 필요경비 | 통상 직접 반영하지 않음 | 법정 요건을 충족하면 포함 |
| 수증자의 증여세 | 자산 취득가액에 반영될 수 있음 | 증여세 상당액을 별도 산식으로 필요경비 산입 |
| 보유기간 | 수증자 취득일부터 검토 | 장기보유특별공제 등은 관련 규정을 별도로 확인 |
숫자로 비교하는 계산 사례
부모가 3억원에 산 토지를 자녀에게 시가 8억원일 때 증여했고, 자녀가 4년 뒤 9억원에 양도했다고 가정합니다. 다른 필요경비와 공제는 우선 제외합니다.
- 이월과세를 적용하지 않는 단순 계산: 9억원 − 8억원 = 양도차익 1억원
- 이월과세 적용 계산: 9억원 − 부모의 취득가액 3억원 = 양도차익 6억원
실제 신고에서는 부모의 취득세·중개보수·자본적 지출, 자녀의 증여세 상당액, 양도비, 장기보유특별공제와 기본공제를 반영해야 합니다. 따라서 위 차익 6억원이 바로 과세표준이나 납부세액이 되는 것은 아닙니다.
반대로 이월과세를 적용한 결정세액이 적용하지 않은 결정세액보다 적어지는 경우에는 법 제97조의2 제2항에 따라 이월과세를 적용하지 않습니다. 두 방식의 ‘양도차익’만 비교하지 말고 최종 결정세액까지 계산해야 합니다.
적용하지 않는 대표적인 예외
- 수용·협의매수: 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 증여받은 자산이 공익사업법 등에 따라 협의매수·수용된 경우
- 1세대 1주택 비과세: 이월과세를 적용하면 소득세법 제89조의 1세대 1주택 비과세 양도에 해당하는 경우
- 세액 역전: 이월과세 적용 결정세액이 미적용 결정세액보다 적은 경우
‘증여 후 10년이 지났다’는 사실만으로 모든 검토가 끝나는 것도 아닙니다. 증여재산 평가, 부당행위계산, 증여세 신고 적정성, 양도일과 필요경비 증빙은 별도로 확인해야 합니다.
신고 전에 준비할 자료와 내부 점검
- 증여계약서와 증여세 신고서·납부서
- 증여자와 수증자의 등기사항증명서
- 증여자의 최초 매매계약서와 취득대금 증빙
- 취득세·법무사비·중개보수·자본적 지출 영수증
- 수용·협의매수라면 사업인정고시일과 보상 관련 자료
- 1세대 1주택 예외를 주장한다면 세대·주택 수·보유·거주기간 자료
증여자의 오래된 취득계약서를 찾지 못하면 임의로 증여가액을 취득가액으로 신고하지 말고, 취득가액 확인 및 환산취득가액 적용 가능성을 먼저 검토해야 합니다. 취득가액을 모를 때 적용 순서와 양도세 필요경비 인정 항목도 함께 확인하세요.
자주 묻는 질문과 공식 근거
증여받고 정확히 10년 뒤 팔면 적용되나요?
양도일부터 소급한 기간과 등기부상 소유기간을 기준으로 판단하므로 증여등기일·양도일을 정확히 대조해야 합니다.
배우자에게 증여한 뒤 이혼하면 이월과세를 피하나요?
법은 양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우도 배우자 범위에 포함하되 사망으로 소멸된 경우는 제외한다고 규정합니다.
증여세를 냈으면 이중과세 아닌가요?
증여세 상당액을 필요경비에 산입하는 조정 장치가 있습니다. 다만 실제 산입액은 법령 산식으로 계산합니다.
공식 근거(2026년 11월 4일 확인): 소득세법 제97조의2 · 국세청 알기 쉬운 양도소득세