부모가 소유한 아파트나 상가를 자녀가 임대료 없이 사용하면 ‘가족끼리 빌려준 것’으로 끝날까요? 세법에는 타인의 부동산을 무상으로 사용해 얻은 경제적 이익을 일정 요건에서 증여로 보는 별도 규정이 있습니다. 특히 부모·자녀처럼 특수관계인 사이에서 고가 부동산을 장기간 무상으로 사용한다면 단순한 명의 문제가 아니라 실제 사용이익을 따져봐야 합니다.
검토 기준일: 2026년 9월 12일. 현행 상속세 및 증여세법 제37조와 시행령 제27조를 기준으로 작성했습니다.
부모 집을 공짜로 쓰면 무조건 증여세일까?
그렇지는 않습니다. 상속세 및 증여세법 제37조는 타인의 부동산을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우 무상사용 개시일을 증여일로 보고 그 이익을 증여재산가액으로 하도록 규정합니다. 다만 시행령이 정한 기준금액 미만의 이익은 제외됩니다.
부모와 함께 사는 집은 중요한 예외가 있습니다
법 제37조는 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지를 무상사용 규정의 대상에서 제외합니다. 따라서 부모 소유 주택에 부모와 자녀가 실제로 함께 거주하는 경우와, 부모는 다른 곳에 살면서 자녀만 부모 소유 주택을 무상으로 사용하는 경우를 동일하게 보면 안 됩니다.
실제 거주관계가 중요하므로 주민등록만 옮겨 놓은 형식보다 누가 어디에서 생활하는지 사실관계를 함께 확인하는 것이 안전합니다.
무상사용이익은 5년 단위로 계산합니다
현행 상속세 및 증여세법 시행령 제27조는 각 연도의 부동산 무상사용이익을 법정 방식으로 계산해 환산하도록 하고, 무상사용 기간은 5년으로 봅니다. 사용기간이 5년을 넘으면 최초 사용일부터 5년이 되는 날의 다음 날 새로 무상사용을 개시한 것으로 보아 다시 판단합니다.
따라서 ‘매달 월세를 얼마 아꼈는지’만 단순 합산하는 방식과 세법상 계산은 다를 수 있습니다. 부동산 가액과 법정 계산방식, 무상사용기간을 기준으로 판단해야 합니다.
사례 1: 부모 소유 아파트에 자녀만 무상 거주
부모가 별도의 주택에서 살고 있고 성인 자녀가 부모 소유 아파트를 임대료 없이 단독으로 사용한다고 가정하겠습니다. 이 경우 소유자와 함께 거주하는 주택 예외에 바로 해당한다고 보기 어렵기 때문에 제37조의 무상사용이익을 계산해 볼 필요가 있습니다.
다만 아파트 시가가 높다는 이유만으로 곧바로 증여세가 발생한다고 단정할 수 없습니다. 시행령에 따른 무상사용이익을 계산한 뒤 1억원 기준을 충족하는지를 확인해야 합니다.
사례 2: 부모와 자녀가 같은 부모 소유 주택에 함께 거주
부모가 본인 소유 주택에 살면서 자녀도 함께 거주하는 경우에는 법에서 소유자와 함께 거주하는 주택과 부수토지를 제외하고 있으므로 앞 사례와 판단 구조가 다릅니다. 이 예외를 모르고 부모 집에서 사는 모든 성인 자녀에게 무조건 부동산 무상사용 증여세가 발생한다고 설명하면 정확하지 않습니다.
상가나 토지만 공짜로 사용해도 적용될 수 있습니다
시행령 제27조는 타인의 토지 또는 건물만을 각각 무상으로 사용하는 경우에도 제37조가 적용된다고 명시합니다. 예를 들어 부모 소유 상가를 자녀가 임대료 없이 사업장으로 쓰거나, 부모 토지를 자녀가 별도 대가 없이 사용하는 경우도 검토 대상이 될 수 있습니다.
주택의 동거 예외만 보고 상가·토지까지 같은 방식으로 판단해서는 안 됩니다.
부모 부동산을 담보로 대출받는 경우도 별도 규정
법 제37조 제2항은 타인의 부동산을 무상으로 담보 이용해 금전 등을 차입하면서 이익을 얻는 경우도 규정합니다. 시행령상 담보 무상사용 이익의 기준금액은 1천만원이며, 차입금에 적정 이자율을 적용한 금액에서 실제 지급한 이자를 차감하는 방식으로 이익을 계산합니다.
즉 부모가 현금을 직접 증여하지 않았더라도 부모 부동산을 무상 담보로 제공해 자녀가 금융상 이익을 얻는 구조라면 별도의 증여세 검토가 필요할 수 있습니다.
특수관계인이 아닌 사람끼리는 판단이 다릅니다
법 제37조 제3항은 특수관계인이 아닌 사람 사이의 거래라면 거래 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정해 이 규정을 적용하도록 합니다. 가족 간 거래와 일반적인 제3자 간 거래를 똑같이 판단하지 않는 이유입니다.
실무에서 확인할 자료
- 부동산 등기사항증명서와 실제 소유자
- 무상사용을 시작한 정확한 날짜
- 소유자와 사용자의 실제 거주 여부
- 임대차계약이나 사용대차계약이 있다면 계약서
- 임대료 또는 사용료를 지급했다면 계좌이체 자료
- 부동산 가액을 확인할 수 있는 자료
- 상가·토지라면 실제 사업 또는 사용 현황
- 담보 제공이 있다면 대출계약서와 실제 이자 지급내역
자주 틀리는 세 가지
첫째, 부모 집에 살면 전부 증여라고 생각하는 것. 소유자와 함께 거주하는 주택에는 법정 예외가 있습니다. 둘째, 집값 1억원을 과세 기준으로 오해하는 것. 1억원은 시행령 방식으로 계산한 무상사용이익의 기준금액입니다. 셋째, 현금을 받은 적이 없으니 증여세가 없다고 생각하는 것. 세법은 현금 이전뿐 아니라 부동산을 무상으로 사용해 얻은 경제적 이익도 일정 요건에서 증여로 봅니다.
계약 전에 사용관계를 명확히 해두세요
가족 소유 부동산을 이용할 때는 실제로 무상사용인지, 적정한 임대료를 지급하는 임대차인지, 부모와 함께 거주하는 주택인지부터 구분해야 합니다. 고가 부동산이나 장기간 사용이라면 무상사용이익 계산까지 확인한 뒤 거래관계를 정하는 편이 안전합니다.
함께 읽으면 좋은 글
부모가 자녀 전세보증금을 대신 내줄 때 증여세, 부모 자녀 간 차용증과 증여세, 증여재산공제 10년 합산, 증여세 세율과 증여공제도 함께 확인하면 가족 간 재산거래를 이해하는 데 도움이 됩니다.
사진: IRa Kang / Unsplash
공식 출처: 국가법령정보센터 상속세 및 증여세법 제37조 · 상속세 및 증여세법 시행령 제27조 · 국세청 부동산 무상사용이익 질의회신. 개별 과세 여부는 실제 사용관계와 부동산 가액 등 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.