자녀가 독립하거나 결혼하면서 전셋집을 구할 때 부모가 보증금 일부 또는 전부를 대신 마련해 주는 경우가 많습니다. 이때 가족끼리 도와준 돈이니 세금과 무관하다고 생각하기 쉽지만, 자녀가 갚을 의무 없이 부모의 돈으로 전세보증금을 부담했다면 증여세 문제가 생길 수 있습니다. 반대로 실제로 빌린 돈이라면 단순히 ‘차용증을 썼다’는 사실보다 이후 이자 지급과 원금 상환 등 거래의 실질이 중요합니다.
검토 기준일: 2026년 9월 12일. 이 글은 상속세 및 증여세법상 증여의 개념, 재산취득자금 등의 증여추정과 국세청 질의회신을 바탕으로 부모가 자녀의 전세보증금을 지원할 때 확인할 사항을 실무적으로 정리합니다.
부모가 전세보증금을 대신 지급하면 무엇을 먼저 볼까?
세법상 증여는 거래의 이름이나 형식보다 실질을 봅니다. 부모의 재산이 무상으로 자녀에게 이전되거나 자녀가 경제적 이익을 얻었다면 증여에 해당할 수 있습니다. 따라서 부모가 임대인에게 자녀의 전세보증금을 직접 송금했다고 해서 자녀 계좌를 거치지 않았으므로 증여가 아니라는 식으로 판단해서는 안 됩니다.
전세보증금도 자금출처 확인 대상이 될 수 있습니다
상속세 및 증여세법은 직업·연령·소득·재산상태 등으로 보아 재산을 자력으로 취득했다고 보기 어려운 경우 재산취득자금의 출처를 확인하는 규정을 두고 있습니다. 국세청 질의회신에서도 본인의 소득이나 실제 부담한 채무 등으로 입증되는 금액은 자금출처로 인정될 수 있지만, 전세보증금이 실제 수수됐는지와 계약·사용현황 등 구체적인 사실관계를 확인해 판단한다고 설명합니다.
특히 소득이 많지 않은 자녀가 큰 보증금의 임대차계약을 체결했다면 보증금의 형성 과정과 송금내역을 설명할 수 있도록 준비하는 편이 안전합니다.
증여가 아니라 ‘빌린 돈’이라면 차용증만 있으면 될까?
그렇지 않습니다. 국세청은 부모에게 자금을 일시적으로 빌려 사용하고 실제 변제한 경우 채무부담계약서, 이자 지급 사실, 담보 제공 및 금융거래내용 등에 의해 사실상 소비대차가 확인되면 차입금 자체에 증여세가 과세되지 않을 수 있다고 안내합니다. 결국 문서 한 장보다 실제 거래가 문서 내용대로 이행됐는지가 중요합니다.
예를 들어 1억원을 빌렸다고 차용증에 적어 놓고 수년 동안 이자도 원금도 전혀 지급하지 않았으며 자녀의 소득으로 상환할 가능성도 없다면, 단순한 서류만으로 정상적인 금전대차라고 단정하기 어렵습니다. 반대로 약정한 상환계획에 따라 자녀 본인의 계좌에서 부모 계좌로 지속적으로 이자와 원금을 지급했다면 거래의 실질을 설명하는 자료가 됩니다.
사례 1: 부모가 2억원을 그냥 지원한 경우
자녀가 4억원 전세 계약을 체결하면서 본인 자금 2억원을 부담하고 부모가 나머지 2억원을 임대인에게 직접 송금했다고 가정하겠습니다. 부모와 자녀 사이에 반환 약정이 없고 자녀가 그 돈을 갚지 않아도 된다면, 송금이 임대인에게 직접 이뤄졌다는 이유만으로 증여 문제가 사라지는 것은 아닙니다. 부모의 자금으로 자녀가 보증금에 관한 경제적 이익을 얻었기 때문입니다.
이 경우 과거 10년 이내 동일인으로부터 받은 다른 증여재산이 있는지, 적용 가능한 증여재산공제는 얼마인지 등을 함께 확인해야 합니다. 기존 증여를 빼놓고 이번 지원액만 따로 계산하면 신고 결과가 달라질 수 있습니다.
사례 2: 부모에게 2억원을 실제로 빌린 경우
같은 2억원이라도 부모와 자녀가 실제 금전소비대차를 체결하고 자녀에게 상환능력이 있으며, 약정에 따라 금융계좌를 통해 이자와 원금을 지속적으로 상환한다면 사실관계가 달라집니다. 국세청도 부모로부터 일시 차입한 돈을 실제 변제하고 계약서·이자 지급·금융거래 등으로 확인되는 경우 증여세가 과세되지 않는다는 취지의 해석을 제시하고 있습니다.
다만 가족 간 거래는 형식보다 실질을 확인하므로 ‘차용증을 작성했으니 끝’이라고 생각하지 않는 것이 좋습니다. 계약일, 원금, 이자율, 지급일, 만기, 상환방식 등을 구체적으로 정하고 실제 이행자료를 보관해야 합니다.
무이자로 빌리면 무조건 증여일까?
금전을 무상 또는 낮은 이자율로 빌려주는 경우에는 원금 자체의 증여 여부와 별개로 금전 무상대출 등에 따른 이익에 대한 증여 규정도 검토해야 합니다. 적용 여부와 증여이익 계산에는 법령상 기준이 있으므로 큰 금액을 장기간 무이자로 빌리는 구조라면 단순히 ‘원금은 나중에 갚는다’는 이유만으로 세금 문제가 전혀 없다고 단정하면 안 됩니다.
부모가 보증금을 냈다가 자녀가 나중에 돌려주면?
처음부터 실제 차입관계가 있었는지와 사후에 증여받은 돈을 단순 반환하는지는 구분해야 합니다. 처음 송금할 때 차입 약정과 상환계획이 없었다가 세무상 문제가 제기된 뒤 차용증을 소급 작성하는 방식은 거래의 실질을 설명하기 어렵습니다. 돈을 빌리는 것이라면 송금 전에 계약관계를 정리하고 이후 약정대로 이행하는 것이 가장 안전합니다.
임대차계약 종료 후 보증금 반환 계좌도 중요합니다
전세계약이 끝날 때 임대인이 누구에게 보증금을 반환하는지도 자금 흐름을 보여주는 중요한 자료가 될 수 있습니다. 부모가 처음 보증금을 부담했지만 계약 종료 후 반환된 돈을 자녀가 그대로 보유한다면 새로운 자금 이전 문제가 생길 수 있고, 실제 차입금이라면 반환받은 보증금으로 부모에게 원금을 상환하는 흐름이 자연스럽습니다. 계약 시작부터 종료까지 전체 금융흐름을 한 번에 설명할 수 있어야 합니다.
준비해 둘 증빙 체크리스트
- 자녀 명의 임대차계약서와 계약금·잔금 지급일
- 부모와 자녀의 보증금 송금 계좌내역
- 증여라면 증여일과 과거 10년간 증여내역
- 차입이라면 금전소비대차계약서와 구체적인 상환계획
- 이자와 원금의 실제 계좌이체 내역
- 자녀의 소득·재산 등 상환능력을 설명할 자료
- 계약 종료 시 임대인의 보증금 반환내역
자주 하는 실수 세 가지
첫째, 부모가 임대인에게 직접 보냈으니 증여가 아니라고 생각하는 것. 세법은 거래의 실질을 봅니다. 둘째, 차용증만 만들고 실제 상환을 하지 않는 것. 국세청 해석에서도 이자 지급과 변제, 금융거래 등 실제 이행 여부가 중요합니다. 셋째, 과거 증여내역을 확인하지 않는 것. 증여세는 동일인으로부터 일정 기간 받은 증여재산의 합산 여부까지 확인해야 하므로 이번 지원만 따로 보면 안 됩니다.
전세 계약 전에 세금 구조부터 정하는 것이 좋습니다
부모가 자녀의 주거비를 돕는 것 자체가 문제라는 뜻은 아닙니다. 중요한 것은 실제 의도에 맞게 거래 구조를 정하고 기록을 남기는 것입니다. 돌려받지 않을 돈이라면 증여세 신고와 공제 적용 여부를 검토하고, 실제로 빌려줄 돈이라면 자녀의 상환능력과 현실적인 상환계획을 기준으로 계약을 체결해야 합니다. 계약 후에 세금 문제를 피하려고 형식을 바꾸는 것보다 처음부터 자금 흐름을 명확하게 만드는 것이 훨씬 안전합니다.
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대표사진: Ori Song / Unsplash
공식 출처: 국세청 전세보증금의 재산취득자금 인정 관련 질의회신 · 국세청 부모명의 차입금 사용 시 증여 여부 질의회신. 가족 간 자금거래의 과세 여부는 계약 내용, 실제 상환, 자금 사용과 금융거래 등 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.