아파트와 상가를 서로 바꾸거나, 토지와 다른 부동산을 맞교환하면 현금을 받지 않았으니 양도소득세도 없다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 세법에서는 자산을 대가를 받고 사실상 이전하는 교환도 양도에 포함합니다. 따라서 현금이 오가지 않는 교환이라도 양도세 과세 여부와 양도차익을 따져야 합니다.
검토 기준일: 2026년 9월 12일. 이 글은 국세청 양도소득세 안내, 소득세법 제96조·제100조 및 국세청 질의회신을 기준으로 부동산 교환 시 가장 헷갈리는 교환가액과 취득가액, 증빙 문제를 정리합니다.
현금 없이 바꿔도 왜 양도일까?
국세청은 양도를 자산의 소유권이전을 위한 등기·등록 여부와 관계없이 매매, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 자산이 유상으로 사실상 이전되는 경우라고 안내합니다. 교환에서는 내가 넘긴 부동산의 대가로 상대방 부동산을 받기 때문에 대가성이 있습니다. 따라서 단순 증여와는 성격이 다릅니다.
교환한 부동산의 양도가액은 얼마일까?
소득세법 제96조는 양도가액을 원칙적으로 양도자와 양수자 사이의 실지거래가액에 따르도록 규정합니다. 국세청의 알기 쉬운 양도소득세 안내도 금전 수수가 수반되지 않는 교환의 경우에는 인도한 자산의 가액을 양도가액 계산에서 확인하도록 안내합니다.
국세청 질의회신에서도 부동산을 교환하는 경우 교환계약서에 표시된 실지거래가액을 양도가액으로 보는 원칙을 설명하고 있습니다. 다만 계약서에 숫자를 적었다는 이유만으로 언제나 그 금액이 객관적인 실지거래가액으로 인정되는 것은 아닙니다. 교환가액이 임의로 정해졌고 실제 가액을 인정하거나 확인하기 어렵다면 매매사례가액·감정가액·기준시가 등 법령상 보충적 방법이 문제될 수 있습니다.
사례: 6억원 아파트와 7억원 상가를 교환한다면
A가 보유한 아파트와 B가 보유한 상가를 교환하면서 객관적으로 확인되는 교환가액을 각각 정하고 차액을 정산한다고 가정해 보겠습니다. 이 경우 A는 자신의 아파트를 양도한 거래, B는 자신의 상가를 양도한 거래를 각각 검토해야 합니다. 단순히 두 사람이 부동산을 맞바꿨다는 하나의 사건으로 끝나는 것이 아닙니다.
A의 양도차익을 계산할 때는 A가 넘긴 아파트의 적정 양도가액에서 A가 과거 그 아파트를 취득한 취득가액과 인정되는 필요경비 등을 차감합니다. B도 같은 방식으로 자신이 넘긴 상가에 대해 계산합니다. 실제 세액은 보유기간, 자산 종류, 주택 수, 비과세·감면 적용 여부 등 각자의 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
교환가액을 임의로 낮게 적으면 위험한 이유
교환계약은 일반 매매보다 현금 흐름이 명확하지 않아 가액 산정 근거가 특히 중요합니다. 세금을 줄이기 위해 양쪽 부동산 가격을 임의로 낮추거나, 객관적인 평가 근거 없이 계약서에 숫자만 적어 놓으면 추후 실지거래가액을 인정받는 과정에서 문제가 생길 수 있습니다.
따라서 교환계약서를 작성할 때는 각 부동산의 가액, 차액 정산 방법, 정산금 지급일, 소유권 이전 시기 등을 구체적으로 남기는 것이 좋습니다. 필요한 경우 감정평가 등 객관적인 가액 자료를 검토할 필요도 있습니다.
토지와 건물이 함께 있다면 안분도 확인
상가나 단독주택처럼 토지와 건물을 함께 양도하는 경우에는 또 하나의 계산이 필요할 수 있습니다. 소득세법 제100조는 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도하면서 각각의 가액 구분이 불분명하면 기준시가 등을 고려해 대통령령이 정하는 방식으로 안분하도록 합니다. 공통 취득가액과 양도비용 역시 해당 자산 가액에 비례해 안분합니다.
따라서 ‘상가 전체 교환가액이 8억원’이라고 정했다고 해서 세무상 검토가 끝나는 것은 아닙니다. 토지와 건물의 가액 구분이 필요한 거래라면 그 배분이 적정한지도 확인해야 합니다.
취득가액과 필요경비는 별도로 챙겨야 합니다
교환으로 새 부동산을 취득하는 것과 기존 부동산을 양도하는 것은 연결되어 있지만 양도세 계산에서는 기존 자산의 취득가액과 필요경비 자료가 중요합니다. 과거 매매계약서, 취득세 자료, 법무사비, 중개보수, 인정 가능한 자본적 지출 등은 미리 정리해 두는 것이 좋습니다.
국세청은 양도소득세 계산 흐름에서 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감해 양도차익을 계산한다고 안내합니다. 실제 취득가액을 확인하기 어려운 경우에는 매매사례가액·감정가액·환산취득가액 적용 가능성도 검토해야 합니다.
교환계약 전에 준비할 증빙 체크리스트
- 교환 대상 각각의 등기사항증명서와 취득계약서
- 각 부동산의 교환가액을 정한 근거자료
- 필요한 경우 감정평가 등 객관적인 가치 확인 자료
- 차액 정산이 있다면 계좌이체 내역과 지급 약정
- 취득 당시 취득세·중개보수·법무사비 관련 증빙
- 토지와 건물이 함께 있는 경우 가액 구분 자료
- 교환계약서의 소유권 이전일·잔금 또는 정산일 관련 조항
교환거래에서 자주 하는 실수
첫째, 현금이 없으니 양도가 아니라고 생각하는 것. 교환도 대가성이 있는 소유권 이전이면 양도에 해당합니다. 둘째, 계약서에 임의로 적은 숫자를 무조건 실지거래가액이라고 보는 것. 가액을 객관적으로 인정·확인할 수 있는지가 중요합니다. 셋째, 새로 받은 부동산의 가치만 보고 기존 부동산의 취득가액 자료를 준비하지 않는 것. 양도차익 계산에는 기존 자산의 취득가액과 필요경비가 핵심입니다.
교환 전에 세금을 먼저 계산해야 하는 이유
일반 매매는 매도대금이 들어오므로 세금 납부재원을 마련하기 상대적으로 쉽지만, 교환은 현금 유입이 적거나 없을 수 있습니다. 그런데 양도소득세 납부의무는 별개로 발생할 수 있습니다. 따라서 계약을 체결하기 전에 예상 양도차익과 비과세 여부, 납부할 세금, 차액 정산금을 함께 계산해야 자금 부족을 피할 수 있습니다.
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대표사진: NK Lee / Unsplash
공식 출처: 국세청 양도소득세 과세대상·양도의 범위 · 국세청 양도소득금액 계산 · 국가법령정보센터 소득세법 제96조 · 소득세법 제100조 · 국세청 부동산 교환 관련 질의회신. 개별 거래의 과세 여부와 가액 산정은 계약내용과 객관적 증빙에 따라 달라질 수 있습니다.