2026년 9월 현행 세법 기준으로, 집 한 채를 보유하던 중 부모님의 주택을 상속받아 2주택이 되었다면 무조건 양도소득세가 과세되는 것은 아닙니다. 일정 요건을 충족한 상속주택과 일반주택을 각각 한 채씩 보유한 상태에서 일반주택을 먼저 양도하면, 상속주택을 주택 수에서 빼고 1세대 1주택 비과세를 판단할 수 있습니다.
상속 전에 이미 보유하던 일반주택을 먼저 파는 것이 기본 구조입니다. 상속주택을 먼저 팔거나 상속 후 새로 산 집을 팔 때는 같은 특례가 자동 적용되지 않습니다.
상속주택 특례는 왜 있을까?
주택을 매수해 다주택자가 된 경우와 달리 상속은 본인의 선택과 무관하게 발생합니다. 그래서 소득세법 시행령 제155조는 상속주택 때문에 일시적으로 주택 수가 늘어난 세대가 일반주택을 양도할 때 일정한 특례를 둡니다. 다만 상속주택 자체의 양도세를 면제하는 규정이 아니라, 일반주택의 1세대 1주택 판정에서 상속주택을 제외해 주는 규정이라는 점이 중요합니다.
가장 먼저 확인할 4가지 요건
1. 상속개시 당시 보유하던 일반주택인가
원칙적으로 일반주택은 피상속인의 사망으로 상속이 개시되기 전부터 보유하던 주택이어야 합니다. 상속주택을 받은 뒤 투자 목적으로 새 주택을 취득하고 그 새 주택을 파는 경우까지 특례가 넓게 적용되는 것은 아닙니다. 취득 순서를 등기일만으로 보지 말고 잔금청산일 등 세법상 취득시기를 함께 확인해야 합니다.
2. 일반주택 자체가 비과세 요건을 갖췄는가
상속주택을 주택 수에서 제외하더라도 일반주택은 양도일 현재 기본 비과세 요건을 충족해야 합니다. 통상 2년 이상 보유가 필요하고, 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 취득 시기와 경과규정에 따라 2년 거주요건이 문제될 수 있습니다. 양도가액이 12억원을 초과하면 전액 비과세가 아니라 초과분에 대응하는 양도차익이 과세됩니다. 기본 판정 순서는 1세대 1주택 비과세 판정 순서에서 함께 확인할 수 있습니다.
3. 상속주택이 여러 채라면 특례 대상은 어느 집인가
피상속인이 여러 주택을 보유했다면 상속받은 모든 주택이 특례 대상이 되는 것은 아닙니다. 일반적으로 피상속인이 가장 오래 보유한 주택, 보유기간이 같다면 가장 오래 거주한 주택, 보유·거주기간도 같다면 상속개시 당시 거주한 주택, 그마저 같다면 기준시가가 가장 높은 주택 순으로 특례 주택을 가립니다. 실제 상속재산분할 결과와 피상속인의 보유·거주 자료를 같이 준비해야 합니다.
4. 공동상속주택의 지분은 누구의 주택으로 보는가
공동상속주택은 원칙적으로 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 봅니다. 지분이 같으면 해당 주택 거주자, 최연장자 등의 순서로 판정하는 별도 규칙이 있습니다. 소수지분을 받았다고 언제나 주택 수에서 빠지는 것은 아니며, 해당 주택에서 임대소득이 발생하거나 지분 구조가 바뀌면 추가 검토가 필요합니다.
사례로 이해하기
사례: A씨는 2018년에 아파트를 취득해 거주했고, 2025년 부친 사망으로 지방 주택 한 채를 단독 상속받았습니다. A씨가 2026년에 기존 아파트를 양도한다면 상속주택 특례를 적용해 기존 아파트를 1세대 1주택으로 판단할 수 있습니다. 다만 기존 아파트가 보유·거주요건을 충족해야 하고 12억원 초과분은 과세될 수 있습니다.
반대로 상속받은 지방 주택을 먼저 양도하면 그 주택은 상속주택 특례로 비과세되는 것이 아닙니다. 상속 당시 평가액이 취득가액이 되므로 양도차익이 작을 수는 있지만, 이는 비과세와 다른 계산입니다. 상속재산 평가가 궁금하다면 상속받은 아파트 평가방법을 참고하세요.
실무에서 자주 놓치는 부분
- 같은 세대 여부: 피상속인과 상속인이 동일세대였는지에 따라 보유·거주기간 통산과 특례 판단이 달라질 수 있습니다.
- 상속재산분할: 협의분할로 소유자가 바뀌면 공동상속주택 판정도 달라질 수 있습니다.
- 다른 권리 보유: 분양권이나 조합원입주권이 있으면 별도의 주택 수 규정을 함께 봐야 합니다.
- 양도 순서: 일반주택을 먼저 파는 구조인지 계약 전에 확인해야 합니다.
양도 전 준비할 서류
피상속인의 부동산 등기사항증명서, 주민등록초본, 상속관계 서류, 상속재산분할협의서, 일반주택의 취득계약서와 거주 이력, 상속세 신고서의 재산평가 내역을 준비하면 판정이 빨라집니다. 특히 피상속인이 여러 주택을 보유했다면 각 주택의 취득일과 거주기간을 표로 정리하는 것이 좋습니다.
상속주택 특례는 가족관계, 세대 합가, 공동지분, 상속주택 수에 따라 결과가 달라집니다. 매매계약 전에 양도 순서와 특례 대상 주택을 확인하세요.
사진: Jakub Żerdzicki / Unsplash. 이 글은 일반적인 세법 정보이며 개별 사실관계에 따른 신고 판단은 달라질 수 있습니다.