비거주자가 국내 부동산을 팔 때는 ‘양도자가 양도소득세를 신고하면 끝’이라고 생각하기 쉽습니다. 그러나 양수자가 내국법인 또는 외국법인인 경우에는 양수법인에게 예납적 원천징수 의무가 생길 수 있습니다. 이 원천징수는 최종 세액을 확정하는 절차가 아니라, 양도자가 나중에 양도소득세를 신고할 때 기납부세액으로 정산되는 구조입니다.
먼저 결론: 개인이 사는 경우와 법인이 사는 경우가 다릅니다
국세청 안내에 따르면 2007년 이후 비거주자로부터 국내 부동산 등을 취득하는 경우 원천징수 의무는 양수자가 법인인 경우를 중심으로 적용됩니다. 따라서 매도인이 비거주자라면 계약 단계에서 매수인의 법인 여부부터 확인해야 합니다.
| 상황 | 체크 포인트 |
|---|---|
| 비거주자 → 개인에게 양도 | 일반적으로 양수자 원천징수 대상이 아님. 양도자는 일반 양도세 신고 검토 |
| 비거주자 → 법인에게 양도 | 양수법인의 원천징수 의무 검토 필요 |
| 비과세·과세미달 등 | 세무서 확인 절차를 거쳐 원천징수 면제 가능 여부 확인 |
원천징수세액은 어떻게 계산하나
조세조약 등 별도 특례가 없는 일반적인 국내법 기준으로 국세청은 비거주자의 국내 부동산 양도소득에 대한 원천징수세액을 ① 양도가액의 10%와 ② 양도차익의 20% 중 적은 금액으로 안내합니다.
예를 들어 양도가액이 10억원, 취득가액과 필요경비 합계가 7억원이라면 양도차익은 3억원입니다.
- 양도가액 10억원 × 10% = 1억원
- 양도차익 3억원 × 20% = 6천만원
- 따라서 두 금액 중 적은 6천만원이 원천징수 기준액이 됩니다.
실제 거래에서는 지방소득세, 조세조약 적용 여부, 이미 신고·납부한 세액, 비과세 확인 여부 등 추가 변수가 있으므로 잔금일 전에 세무 검토가 필요합니다.
원천징수했다고 양도자의 신고가 끝나는 것은 아닙니다
가장 많이 놓치는 부분입니다. 양수법인이 세금을 떼어 납부했더라도 비거주자인 양도자는 거주자와 마찬가지로 양도소득세 예정신고 또는 확정신고 대상 여부를 판단해야 합니다. 원천징수된 세액은 신고할 때 기납부세액으로 공제합니다.
양도소득세 예정신고와 확정신고의 차이는 양도소득세 예정신고 후 확정신고가 필요한 경우도 함께 확인하면 이해가 쉽습니다.
거래 전에 확인할 순서
- 매도인이 세법상 비거주자인지 확인합니다.
- 매수인이 개인인지 법인인지 확인합니다.
- 양도가액과 실제 취득가액·필요경비를 정리합니다.
- 비과세·과세미달 또는 원천징수 면제 확인서 대상인지 검토합니다.
- 법인 양수자는 지급 시 원천징수 및 납부기한을 확인합니다.
- 양도자는 원천징수영수증을 받아 예정·확정신고 시 기납부세액으로 반영합니다.
자주 묻는 질문
법인이 원천징수하면 양도자는 세금 신고를 안 해도 되나요?
아닙니다. 원천징수는 예납 성격이므로 양도자는 실제 양도차익, 공제·감면 등을 반영해 신고하고 원천징수세액을 기납부세액으로 공제합니다.
양도차익을 정확히 모르면 무조건 양도가액의 10%인가요?
계산에 필요한 취득가액과 필요경비가 객관적으로 확인되는지에 따라 실무 처리가 달라질 수 있습니다. 잔금 지급 전에 증빙을 정리해야 과도한 원천징수와 정산 지연을 줄일 수 있습니다.
비거주자 여부는 주소만 해외에 있으면 결정되나요?
아닙니다. 국내 주소·거소, 가족·직업·자산 등 생활관계를 종합해 판단합니다. 비거주자 판정 자체가 애매하면 양도세 계산보다 먼저 거주자 여부를 확인해야 합니다.
공식 근거
이 글은 2026년 9월 19일 확인한 국세청 공개자료를 기준으로 작성했습니다. 조세조약이나 개별 거래 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.