혼인·동거봉양 합가 2주택 양도세 비과세 2026｜10년 특례

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기준일: 2026년 10월 28일 / 소득세법 시행령(대통령령 제36737호, 시행 2026.10.1.) 제154조·제155조④⑤·제160조·제167조의3⑨, 소득세법(법률 제21221호) 제89조·제95조·제104조·제105조, 종합부동산세법 시행령(대통령령 제36739호, 시행 2026.10.1.) 제1조의2④⑤, 종합부동산세법 제16조 기준.

각자 집 1채씩 가진 두 사람이 혼인하거나, 1주택자가 집 1채를 가진 60세 이상 부모님과 세대를 합치면 서류상 ‘1세대 2주택’이 됩니다. 이때 양도세는 혼인한 날(또는 합가한 날)부터 10년 이내에 먼저 파는 집 1채를 1세대 1주택으로 봐 주므로, 그 집이 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 포함) 요건을 갖췄다면 양도가액 12억원까지 비과세됩니다. 종부세도 같은 10년 동안 각자를 별도 1세대로 봅니다. 다만 10년이 지나거나, 혼인·합가 당시 이미 2주택 이상이었거나, 부모님이 60세 미만(예외 제외)이면 특례가 적용되지 않을 수 있으니 날짜와 주택 수부터 확인하세요.

핵심 항목 혼인 합가 동거봉양 합가 근거
대상 1주택자 + 1주택자 혼인, 또는 60세 이상 1주택 직계존속을 동거봉양하는 무주택자 + 1주택자 혼인 1주택 보유 1세대 + 1주택 보유 60세 이상 직계존속(배우자 부모 포함) 소득세법 시행령 제155조④⑤
기간 혼인한 날부터 10년 이내 세대를 합친 날부터 10년 이내 같은 조
비과세 대상 10년 안에 먼저 양도하는 주택 1채 10년 안에 먼저 양도하는 주택 1채 같은 조
그 주택의 요건 2년 이상 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 보유기간 중 2년 이상 거주 같음 시행령 제154조①
12억원 초과 초과분 비율만큼 과세 같음 소득세법 제89조①3호, 시행령 제160조
부모 연령 예외 — 부모 중 한 명만 60세 이상이어도 가능, 60세 미만이라도 중증질환 등 요양급여 대상은 가능 시행령 제155조④1~3호
종부세 혼인한 날부터 10년 동안 각각 1세대 합가한 날부터 10년 동안 각각 1세대(과세기준일 현재 60세 이상 기간) 종부세법 시행령 제1조의2④⑤

1. 왜 혼인·합가 2주택은 따로 봐 줄까: ‘1세대’ 기준부터

양도세의 1세대 1주택 비과세는 사람 단위가 아니라 세대 단위로 판단합니다. 부부는 주소가 달라도 같은 1세대이고, 부모님과 한집에 살며 생계를 같이하면 부모님 집도 우리 세대의 주택 수에 들어갑니다. 그래서 각자 1채씩 가진 사람이 결혼하는 순간, 또는 부모님을 모시려고 주민등록을 합치는 순간 세대 기준으로는 2주택이 됩니다.

이 상태를 그대로 두면 집을 팔 때 일반 2주택 과세가 되고, 조정대상지역이면 중과까지 검토해야 합니다. 결혼이나 부모 봉양처럼 투기와 무관한 사유로 주택 수가 늘어난 경우를 구제하려는 것이 소득세법 시행령 제155조 제4항(동거봉양)과 제5항(혼인)입니다. 두 조항 모두 “먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다”고 정하고 있어서, 특례는 ‘2주택이라도 1주택처럼 판정해 준다’는 의미일 뿐 보유·거주 요건까지 면제해 주는 것은 아닙니다.

구분 양도세(소득세법) 종부세(종부세법)
세대 판단 시점 양도일 현재 과세기준일(매년 6월 1일) 현재
혼인 특례 방식 10년 안에 먼저 파는 1채를 1세대 1주택으로 판정 10년 동안 혼인한 사람별로 각각 1세대로 봄
동거봉양 특례 방식 10년 안에 먼저 파는 1채를 1세대 1주택으로 판정 10년 동안 합가한 사람별로 각각 1세대로 봄
효과 비과세(12억원 이하) 또는 고가주택 안분 과세 + 1세대 1주택 장기보유특별공제(표2) 각자 1세대 1주택자 요건을 갖추면 공제 12억원·고령자·장기보유 세액공제

2. 혼인 합가 특례 요건 체크: ‘혼인 당시 각 1주택’이 출발점

제155조 제5항은 두 가지 경우를 정합니다.

  • 1주택을 보유하는 사람이 1주택을 보유하는 사람과 혼인해 1세대 2주택이 된 경우
  • 1주택을 보유한 60세 이상 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 사람과 혼인해 1세대 2주택이 된 경우

두 경우 모두 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택이 대상입니다. 혼인 특례 기간은 2024년 11월 12일 시행령 개정으로 5년에서 10년으로 늘었고, 현행 조문(2026.10.1. 시행본)도 10년입니다.

점검 항목 확인 방법 놓치기 쉬운 부분
혼인한 날 가족관계증명서(상세)의 혼인신고 수리일 민법 제812조에 따라 혼인은 신고로 효력이 발생합니다. 혼인신고 전 사실혼은 법률상 혼인 특례 대상이 아닙니다
혼인 당시 주택 수 각자 등기부·분양계약서 조문은 ‘1주택 보유자 + 1주택 보유자’를 전제로 합니다. 혼인 당시 한쪽이 2주택 이상이었다면 특례가 제한될 수 있어 사전 상담이 필요합니다
파는 집의 보유기간 취득일(원칙적으로 잔금청산일, 잔금 전 등기하면 등기접수일 — 소득세법 시행령 제162조)부터 양도일까지 혼인 전 보유기간도 그대로 통산됩니다
파는 집의 거주기간 주민등록초본 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주가 필요합니다. 거주는 그 집 소유자 세대 기준입니다
10년 기한 혼인신고일 + 10년 10년이 지나 팔면 일반 2주택으로 돌아갑니다

혼인으로 3주택 이상이 된 경우에는 비과세 특례는 아니지만 중과 판정을 완화하는 규정이 따로 있습니다. 시행령 제167조의3 제9항은 1주택 이상 보유자끼리 혼인해 혼인한 날 현재 1세대 3주택 이상이 된 경우, 혼인한 날부터 5년 이내에 양도하면 양도일 현재 배우자가 보유한 주택 수를 빼고 중과 대상 여부를 계산하도록 합니다. 비과세(10년)와 중과 판정 완화(5년)의 기간이 다르다는 점을 따로 기억해 두세요.

3. 동거봉양 합가 특례 요건 체크: 부모님 나이와 ‘합친 날’

제155조 제4항은 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 사람이 1주택을 보유한 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합쳐 2주택이 된 경우, 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 봅니다. 60세 이상 직계존속에는 다음 사람도 포함됩니다.

포함되는 직계존속 조문
배우자의 직계존속(장인·장모, 시부모)으로서 60세 이상인 사람 제155조④1호
직계존속(배우자의 직계존속 포함) 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우(다른 한 사람이 60세 이상) 제155조④2호
국민건강보험법 시행령 [별표 2] 제3호가목3)·나목2)·마목에 따른 요양급여를 받는 60세 미만 직계존속으로서 재정경제부령으로 정하는 사람 제155조④3호

실무에서 가장 자주 문제가 되는 것은 ‘합친 날’입니다. 양도세 세대는 주민등록과 실제 생계를 함께 보므로, 주민등록상 전입일과 실제로 함께 살기 시작한 날이 크게 다르면 다툼이 생길 수 있습니다. 합가 시점에 부모님 연령이 60세 이상인지, 부모님 명의 주택이 정확히 1채인지(부모님이 2채면 이 조항이 아니라 다주택 문제로 바뀝니다)를 주민등록등본과 등기부로 남겨 두는 것이 안전합니다.

부모님 집과 내 집 중 어느 쪽을 먼저 팔아도 됩니다. 조문이 ‘먼저 양도하는 주택’이라고만 정하고 있어서, 부모님 집을 먼저 팔고 부모님 집이 2년 보유 등 요건을 갖췄다면 그 집이 비과세 대상이 됩니다. 남은 1채는 그 뒤 일반 1세대 1주택 요건으로 다시 판단합니다.

4. 계산 예시 3가지: 특례가 있을 때와 없을 때

아래 예시는 비과세 판정과 세율 구조를 보여 주기 위한 단순 계산입니다. 필요경비 0원, 다른 양도 없음, 감면 없음, 중과 미적용(비조정대상지역 취득·양도 가정)을 전제로 했고, 세율은 국세청 기본세율표(6~45%, 누진공제 포함), 장기보유특별공제율은 국세청 공제율표(표1 일반 연 2%, 표2 1세대 1주택 보유·거주 각 연 4%)를 적용했습니다. 지방소득세는 양도소득세의 10%로 계산했습니다.

사례 A. 부모님과 합가 후 내 집 매도(12억원 이하)

  • 내 집: 2019년 3월 5억원 취득, 2026년 11월 11억원 양도(보유 7년, 비조정지역 취득)
  • 부모님(아버지 67세) 집 1채, 2022년 5월 세대 합가 → 합가일부터 10년 이내 양도
항목 특례 적용(동거봉양) 특례가 없다고 가정(일반 2주택)
양도차익 6억원 6억원
판정 1세대 1주택, 양도가액 12억원 이하 → 비과세 과세
장기보유특별공제 — 표1 보유 7년 14% = 8,400만원
과세표준(기본공제 250만원 차감) — 5억1,350만원
양도소득세 0원 5억1,350만원 × 42% − 3,594만원 = 1억7,973만원
지방소득세 포함 합계 0원 약 1억9,770만원

사례 B. 혼인 후 남편 집 매도(12억원 초과 고가주택)

  • 남편 집: 2018년 6월 7억원 취득, 혼인 전 3년 거주, 2026년 12월 15억원 양도(보유 8년)
  • 아내 집 1채, 2024년 3월 혼인신고 → 혼인일부터 10년 이내 양도
항목 특례 적용(혼인 합가) 특례가 없다고 가정(일반 2주택)
양도차익 8억원 8억원
과세 대상 양도차익 8억원 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 1억6,000만원 8억원 전체
장기보유특별공제 표2 보유 8년 32% + 거주 3년 12% = 44% → 7,040만원 표1 보유 8년 16% → 1억2,800만원
과세표준 8,710만원 6억6,950만원
양도소득세 8,710만원 × 24% − 576만원 = 1,514만4천원 6억6,950만원 × 42% − 3,594만원 = 2억4,525만원
지방소득세 포함 합계 약 1,666만원 약 2억6,978만원

사례 C. 혼인 10년이 지난 뒤 매도

2015년 5월 혼인신고, 각자 1주택을 계속 보유하다 2026년 11월에 한 채를 판다면 혼인일부터 10년(2025년 5월)이 이미 지났으므로 제155조 제5항을 적용할 수 없습니다. 이 경우 일반 1세대 2주택으로 보고, 일시적 2주택 등 다른 특례 요건을 따로 갖추지 못하면 과세됩니다. 조정대상지역 주택이라면 다주택 중과(소득세법 제104조⑦, 2주택 기본세율 + 20%p)와 중과 배제 사유까지 검토해야 합니다. 국세청은 다주택자 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료됐다고 안내했으므로, 10년 기한이 다가오는 가구라면 기한 안에 한 채를 정리할지 먼저 계산해 보는 것이 좋습니다.

5. 종부세는 어떻게 되나: 10년 동안 ‘각각 1세대’

종합부동산세법 시행령 제1조의2 제4항은 혼인으로 1세대를 구성한 경우 혼인한 날부터 10년 동안 주택을 소유하는 사람과 그 혼인한 사람을 각각 1세대로 봅니다. 제5항은 동거봉양을 위해 60세 이상 직계존속과 합가한 경우 합가한 날부터 10년 동안(합가 당시 60세 미만이었다가 그 뒤 60세가 된 경우에는 10년 중 60세 이상인 기간) 각각 1세대로 봅니다. 국세청 종부세 안내 페이지에도 같은 내용이 정리돼 있습니다.

각각 1세대로 보면, 부부가 각자 1채씩 단독 소유한 경우 각자 ‘세대원 중 1명만 주택 1채를 단독 소유’한 1세대 1주택자 요건을 따질 수 있게 됩니다. 1세대 1주택자는 공시가격 합계에서 12억원을 공제하고(일반 9억원), 고령자·장기보유 세액공제(합계 최대 80%)도 받을 수 있습니다.

예시(공시가격 각 10억원, 부부 각자 단독 소유) 혼인 10년 이내(각각 1세대) 같은 1세대로 본다고 가정
공제금액 각자 12억원 각자 9억원
과세표준(공정시장가액비율 60%) 0원 각자 (10억 − 9억) × 60% = 6,000만원
종부세 산출세액(재산세 공제·농특세 전) 0원 각자 6,000만원 × 0.5% = 30만원

종부세는 매년 12월 1일부터 15일까지 납부하며, 고지서가 특례를 반영하지 않았다고 판단되면 같은 기간에 신고납부 방식으로 바로잡을 수 있습니다(종부세법 제16조③). 고지서를 받으면 ‘1세대 1주택자’ 표시와 공제금액(12억원)을 먼저 확인하세요.

참고로 2026년 8월 발표된 정부 세제개편안에는 장기보유특별공제를 거주기간 중심으로 바꾸고 종부세 1세대 1주택 공제·세액공제 체계를 고치는 내용이 들어 있습니다. 국회 심의 전 정부안이므로 이 글의 계산은 현행 법령 기준이며, 개정안이 확정되면 적용 시기(2027년 이후 예정 항목 다수)를 다시 확인해야 합니다.

6. 매도 전 체크리스트와 신고

  • [ ] 혼인신고일 또는 세대 합가일(주민등록 전입일)과 10년 기한을 달력에 적었다
  • [ ] 혼인·합가 당시 각자(또는 부모님) 주택이 정확히 1채였는지 등기부로 확인했다
  • [ ] 부모님 연령(합가일 기준 60세 이상 또는 예외 사유)을 확인했다
  • [ ] 먼저 팔 집의 취득일·보유기간 2년 이상을 확인했다
  • [ ] 취득 당시 조정대상지역 여부와 2년 거주 요건을 주민등록초본으로 확인했다
  • [ ] 분양권·조합원입주권·오피스텔(주거용) 등 주택 수에 들어갈 수 있는 자산이 없는지 확인했다
  • [ ] 양도가액이 12억원을 넘으면 고가주택 안분 계산과 예정신고(양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월)를 준비했다
  • [ ] 남은 1채를 나중에 팔 때 다시 1세대 1주택 요건을 갖출 수 있는지 일정을 세웠다

12억원 이하로 전액 비과세되는 경우에도 매수인의 잔금·등기 일정, 세대 구성 변동(분가·이혼 등)이 판정에 영향을 줄 수 있습니다. 12억원을 넘으면 양도소득세 예정신고를 해야 하고, 지방소득세도 별도로 신고·납부합니다.

7. 자주 묻는 질문

Q1. 결혼식은 했는데 혼인신고를 아직 안 했습니다. 지금 집을 팔면 2주택인가요? 혼인신고 전에는 민법상 혼인의 효력이 발생하지 않으므로 제155조 제5항의 혼인 특례는 적용되지 않습니다. 혼인신고가 수리된 날부터 10년 기한을 계산하고, 신고 전 양도는 각자의 주택 수와 일반 비과세 요건으로 따로 판단하세요.

Q2. 혼인 후 1채를 팔아 비과세를 받았습니다. 남은 집도 나중에 비과세가 되나요? 남은 집은 그 시점에 1세대 1주택이므로 일반 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)을 갖추면 비과세 대상이 됩니다. 특례로 한 번 더 혜택을 받는 것이 아니라 일반 규정으로 판단합니다.

Q3. 부모님이 62세, 64세인데 합가하면 특례가 되나요? 두 분 모두 60세 이상이므로 연령 요건은 충족합니다. 한 분만 60세 이상이어도 제155조④2호로 가능하며, 두 분 모두 60세 미만이면 중증질환 등 요양급여 대상인 예외(③3호)가 아닌 한 적용되지 않습니다.

Q4. 부모님 집이 2채인데 합가하면 어떻게 되나요? 제155조 제4항은 ‘1주택을 보유하고 있는 60세 이상 직계존속’을 전제로 합니다. 부모님이 2채라면 합가 후 1세대 3주택이 되어 이 특례만으로는 해결되지 않고, 일시적 2주택·상속주택 등 다른 특례와 함께 검토해야 합니다. 국세청 해석이 사안마다 달라 매도 전 세무서 상담을 권합니다.

Q5. 종부세 특례는 따로 신청해야 하나요? 시행령 제1조의2는 요건을 갖추면 각각 1세대로 본다고 정하고 있습니다. 다만 고지 단계에서 세대 정보가 다르게 반영될 수 있으므로 11월 말 고지서의 1세대 1주택자 여부를 확인하고, 다르면 12월 1~15일 신고납부 방식으로 정정하거나 관할 세무서에 문의하세요.

Q6. 혼인으로 3주택이 됐는데 비과세 특례가 되나요? 제155조 제5항의 비과세 특례는 ‘1주택 + 1주택’ 혼인을 전제로 합니다. 3주택 이상이면 비과세 특례 대신 제167조의3 제9항(혼인일부터 5년 이내 양도 시 배우자 주택 수 차감)으로 중과 판정만 완화될 수 있습니다.

공식 출처·최종 확인 (2026-10-28 확인)

이 글은 일반적인 세법 정보이며, 혼인·합가 당시 주택 수, 세대 구성의 실질, 취득 시점의 조정대상지역 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 실제 양도 전에는 세무 전문가 또는 관할 세무서(국세상담센터 126)와 상담하세요.

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