다가구주택 양도세 비과세 2026｜통째 매도·12억 초과 계산법

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기준일: 2026년 10월 27일 / 현행 소득세법(시행 2026.7.1.) 제89조·제95조, 소득세법 시행령(대통령령 제36737호, 시행 2026.10.1.) 제154조·제155조⑮·제156조③·제160조·제167조의3, 건축법 시행령 [별표 1] 제1호다목, 지방세법 시행령 제112조, 종합부동산세법 시행령 제2조의3·제4조의3 기준. 방이 여러 개로 나뉘어 세입자가 여럿 사는 다가구주택도, 건축법상 ‘다가구주택’ 요건(주택 층수 3개 층 이하·1개 동 주택 바닥면적 660㎡ 이하·19세대 이하)을 갖추고 한 사람에게 건물 전체를 한 번에 팔면 양도세에서는 ‘주택 1채’로 봅니다. 그래서 다른 집이 없고 2년 이상 보유했다면 양도가액 12억원까지 비과세, 12억원을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세됩니다. 반대로 호수별로 나눠 팔거나, 옥탑·근린생활시설을 불법으로 주거용으로 바꿔 주택 층수가 4개 층이 되면 다세대주택(공동주택)으로 판정돼 ‘여러 채’가 될 수 있습니다. 매도 전 건축물대장·실제 사용 현황부터 확인하세요.

핵심 항목 현행 기준(2026.10.27.) 근거
다가구주택 요건 주택으로 쓰는 층수 3개 층 이하(지하층 제외), 1개 동 주택 바닥면적 합계 660㎡ 이하, 19세대 이하(대지 내 동별 세대수 합계) 건축법 시행령 [별표 1] 제1호다목
양도세 1주택 판정 원칙은 구획된 부분 각각이 1주택, 다만 하나의 매매단위로 통째 양도하면 전체를 1주택으로 봄 소득세법 시행령 제155조⑮
고가주택 판정 통째 양도한 다가구주택은 전체를 하나의 주택으로 보고 12억원 초과 여부 판단 소득세법 시행령 제156조③, 소득세법 제89조①3호
12억원 초과분 과세 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액 소득세법 시행령 제160조①
장기보유특별공제(1세대 1주택, 2년 이상 거주) 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%), 합계 최대 80% 소득세법 제95조② 표2
상가가 있는 겸용 다가구 주택 연면적이 더 크면 전부 주택. 단 12억원 초과 고가주택이면 주택 외 부분은 주택으로 보지 않음 소득세법 시행령 제154조③, 제160조①
재산세 독립 구분사용 부분(1구)마다 1주택으로 과세 지방세법 시행령 제112조
종부세 1주택으로 봄(합산배제 임대 신고 시 구획별) 종합부동산세법 시행령 제2조의3①, 제4조의3③2호

1. 다가구주택이 ‘1주택’이 되는 출발점: 건축법상 3가지 요건

양도세에서 다가구주택 특례를 받으려면 먼저 그 건물이 건축법 시행령 [별표 1] 제1호다목의 ‘다가구주택’이어야 합니다. 이름이 ‘○○빌라’이든 ‘원룸 건물’이든 상관없이, 아래 세 가지를 모두 갖추고 공동주택에 해당하지 않아야 합니다.

요건 법령 문언 실무에서 자주 걸리는 부분
① 층수 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하 1층 전부·일부를 필로티 주차장으로 쓰고 나머지를 주택 외 용도로 쓰면 그 층은 주택 층수에서 제외. 옥상에 방을 들여 실제 주거로 쓰면 층수가 늘어날 수 있음
② 바닥면적 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적 합계 660㎡ 이하 부설 주차장 면적은 제외(법제처 해석례에서 확인)
③ 세대수 19세대 이하가 거주할 수 있을 것(대지 내 동별 세대수 합계) 한 대지에 두 동이면 합산. 법제처도 모든 동 세대수 합산 기준으로 해석

같은 3~4층 건물이라도 각 호실을 따로 등기(구분등기)했다면 그건 다가구가 아니라 다세대주택(공동주택)입니다. 다세대주택은 호수마다 별개의 주택이므로, 건물 전체를 한 사람이 갖고 있어도 양도세에서는 ‘여러 채’입니다. 건축물대장 표제부의 ‘주용도'(다가구주택/다세대주택)와 등기부의 구분소유 여부를 가장 먼저 확인해야 하는 이유입니다.

2. 통째로 팔아야 1주택: 호수별 매도·일부 매도와의 차이

소득세법 시행령 제155조 제15항의 구조는 두 문장입니다.

  • 본문: 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.
  • 단서: 다만, 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

즉 ‘다가구주택은 원래 1주택’이 아니라, ‘원칙은 여러 채인데 통째로 팔면 1채로 봐 준다’는 특례입니다. 그래서 매도 방식이 결과를 가릅니다.

매도 방식 양도세 주택 판정 결과
건물 전체 + 부속토지를 한 명(또는 공동매수인)에게 한 계약으로 매도 전체 1주택(제155조⑮ 단서) 다른 주택이 없고 보유요건 충족 시 1세대 1주택 비과세, 12억원 초과분만 과세
호실별로 여러 매수인에게 나눠 매도 구획된 부분 각각이 1주택(본문) 다주택 상태에서의 양도로 보아 비과세 어려움
지분 일부만 매도 일부 양도 고가주택 판정은 전체 가액 환산(시행령 제156조①) 등 별도 검토 필요

주의: 부부 공동명의로 다가구주택을 보유하는 경우는 ‘세대’ 기준으로 판단하므로 1주택 판정에 문제가 없지만, 매수인이 여러 명이고 호실별로 대금을 나눠 받는 구조라면 ‘하나의 매매단위’ 해당 여부가 다퉈질 수 있습니다. 계약서는 건물 전체를 하나의 목적물로 기재하는 편이 안전합니다.

3. 12억원 초과 다가구주택 양도세 계산 예시

통째로 양도한 다가구주택은 전체를 하나의 주택으로 보아 12억원 초과 여부를 판단합니다(시행령 제156조③). 12억원 이하이면 1세대 1주택 요건 충족 시 전액 비과세이고, 초과하면 아래 순서로 계산합니다. 공통 가정(설명용): 2014년 8억원에 취득한 다가구주택(건축법상 요건 충족, 건물 전체 1개 계약)을 2026년 12월 18억원에 양도. 필요경비 4천만원, 보유 12년, 세대에 다른 주택 없음, 취득 당시 조정대상지역 아님. 지방소득세는 소득세의 10%.

계산 단계 산식 금액
① 전체 양도차익 18억 − 8억 − 0.4억 9억6천만원
② 과세 대상 양도차익 ① × (18억 − 12억) ÷ 18억 3억2천만원
③ 장기보유특별공제 ② × 공제율(아래 표) 사례별
④ 양도소득금액 ② − ③ 사례별
⑤ 과세표준 ④ − 기본공제 250만원 사례별
⑥ 산출세액 기본세율 6~45% 누진 사례별
사례 거주기간 장특공제율 과세표준 양도소득세 지방소득세 포함 합계
— — — — — —
A. 12년 보유·12년 거주 12년 보유 40% + 거주 40% = 80% (표2) 6,150만원 900만원 (6,150만 × 24% − 576만) 990만원
B. 12년 보유·4년 거주 4년 보유 40% + 거주 16% = 56% (표2) 1억3,830만원 3,296만5천원 (× 35% − 1,544만) 3,626만1,500원
C. 12년 보유·거주 안 함(임대만) 0년 일반 공제 24% (표1, 12년 × 2%) 2억4,070만원 7,152만6천원 (× 38% − 1,994만) 7,867만8,600원

같은 집이라도 집주인이 그 건물에 2년 이상 살았는지에 따라 세금이 약 8배 차이 납니다. 다가구주택은 ‘꼭대기 층 주인 세대 + 임대 세대’ 구조가 많으므로, 주인 세대 거주기간(주민등록과 실제 거주)을 증빙할 자료를 미리 모아 두세요. 취득 당시 조정대상지역이었다면 비과세 자체에 2년 거주요건이 붙습니다(소득세법 시행령 제154조①).

4. 1층 상가가 있는 다가구(겸용주택): 주택 면적이 커도 12억 넘으면 나눠 계산

1층에 편의점·식당이 있고 2~4층이 주택인 건물은 겸용주택 규정이 함께 적용됩니다.

구분 12억원 이하 12억원 초과(고가주택)
주택 연면적 > 주택 외 연면적 건물 전부를 주택으로 봄(시행령 제154조③ 본문) 주택 외 부분은 주택으로 보지 않음(시행령 제160조① 괄호) → 상가 부분은 일반 과세, 주택 부분만 12억 안분
주택 연면적 ≤ 주택 외 연면적 주택 부분만 주택(제154조③ 단서) 주택 부분만 주택

또 하나 주의할 점: 1층 일부가 필로티 주차장이고 나머지를 상가로 쓰면 1층은 주택 층수에서 빠지지만, 1층 전체가 상가·주택으로 쓰이면 층수에 들어갑니다. 상가 용도·면적은 이 블로그의 상가주택 양도세 판단법 글에서 더 자세히 다룹니다.

5. 옥탑방·근생 불법 개조가 ‘다세대 판정’을 부르는 구조

다가구주택 특례에서 가장 큰 사고는 ‘서류상 다가구, 실제로는 4개 층 주택’인 경우입니다.

  • 건축법 시행령 제119조①9호: 옥탑 등 옥상 부분은 수평투영면적 합계가 건축면적의 8분의 1 이하일 때만 층수에 산입하지 않습니다. 옥탑에 방·주방을 만들어 세를 주거나 면적이 커지면 한 개 층으로 셀 수 있습니다.
  • 지하층은 층수에서 빠지지만, 반지하를 주거로 쓰는 것과 별개로 2층 근린생활시설(사무실·고시원 등 공부상 용도)을 원룸으로 개조해 주거로 쓰면 ‘주택으로 쓰는 층수’가 늘어납니다.
  • 세법은 공부상 용도보다 사실상 용도를 따르는 실질과세 원칙(국세기본법 제14조)을 적용하므로, 실제 주거로 쓰는 층이 4개 층이 되면 다가구주택이 아닌 다세대주택(공동주택)으로 보아 각 호를 별개 주택으로 판정할 수 있습니다. 이 경우 1세대 1주택 비과세를 받지 못할 위험이 큽니다.
점검 항목 확인 방법 위험 신호
건축물대장 주용도·층별 용도 정부24 건축물대장 열람 2층 이상에 ‘제2종 근린생활시설’이 있는데 실제로 원룸 임대 중
옥탑 면적·용도 대장 ‘옥탑’ 표기, 현장 옥탑에 전입신고된 세입자, 주방 설치
위반건축물 표시 대장 상단 ‘위반건축물’ 표시 표시가 있으면 매수인 대출·세무 판정 모두 문제
세대수 전입세대 열람, 임대차계약서 19세대 초과

매도 계획이 있다면 계약 전에 원상복구(용도 원복·옥탑 철거)를 마치고 양도하는 방법을 세무 전문가와 상의하세요. 원상복구 시점과 양도일 사이의 판정 기준은 개별 사실관계에 따라 달라집니다.

6. 같은 다가구라도 세금마다 ‘집 수’가 다르다

세목 다가구주택을 세는 방법 근거
양도소득세 비과세 판정 통째 양도 시 1주택(호별 양도 시 구획별) 소득세법 시행령 제155조⑮
양도세 다주택 중과 주택 수 제155조⑮ 준용. 다만 ‘통째 1주택’ 단서는 거주자가 선택하는 경우에만 적용 소득세법 시행령 제167조의3②1호
재산세 1가구가 독립해 구분사용하는 부분(1구)마다 1주택, 부속토지는 건물면적 비율로 나눔 지방세법 시행령 제112조
종합부동산세 1세대 1주택 판정 1주택으로 봄. 합산배제 임대주택으로 신고하면 구획된 부분 각각 1주택 종부세법 시행령 제2조의3①
종합부동산세 세율 적용 주택 수 1주택으로 봄 종부세법 시행령 제4조의3③2호
주택임대소득 비과세 주택 수 1개의 주택(구분등기 시 각각) 소득세법 시행령 제8조의2

재산세는 1구마다 따로 과세표준을 잡기 때문에 같은 가격의 단독주택보다 누진 부담이 낮게 나오는 경우가 많고, 종부세는 다가구 전체를 1주택으로 보아 1세대 1주택 공제(12억원)를 받을 수 있습니다. 반면 양도세는 ‘통째로 판다’는 조건이 붙는다는 점이 다릅니다.

매도 전 체크리스트

  • [ ] 건축물대장 주용도가 ‘다가구주택’인가(다세대·근린생활시설 아님)
  • [ ] 주택으로 쓰는 층수 3개 층 이하, 주택 바닥면적 660㎡ 이하, 19세대 이하인가
  • [ ] 옥탑·2층 근생을 실제 주거로 쓰고 있지 않은가(위반건축물 표시 여부)
  • [ ] 건물 전체를 하나의 매매계약으로 양도하는가
  • [ ] 세대 전체 주택 수(분양권·입주권 포함)와 보유기간 2년 이상 충족
  • [ ] 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 충족
  • [ ] 12억원 초과 시 주인 세대 거주기간 증빙(주민등록·공과금)
  • [ ] 상가가 있다면 주택·상가 연면적과 감정·실거래 안분 자료
  • [ ] 예정신고 기한(양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월) 일정

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 다가구주택 1채만 있으면 무조건 비과세인가요? 아닙니다. 건축법상 다가구 요건, 통째 양도, 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)를 모두 갖춰야 하고, 양도가액이 12억원을 넘으면 초과 비율만큼은 과세됩니다. Q2. 주인 세대에 살지 않고 전부 세를 줬어도 1주택 비과세가 되나요? 취득 당시 비조정대상지역이었다면 거주하지 않아도 비과세 요건은 충족할 수 있습니다. 다만 12억원 초과분에 대한 장기보유특별공제는 2년 이상 거주해야 표2(최대 80%)가 적용되고, 거주하지 않으면 표1(최대 30%)이 적용됩니다. Q3. 다가구주택과 아파트를 1채씩 갖고 있으면 어떻게 되나요? 다가구주택을 통째 1주택으로 보더라도 세대 기준 2주택입니다. 일시적 2주택 등 특례 요건에 해당하지 않으면 비과세를 받기 어렵습니다. 일시적 2주택 처분기한은 2026년 10월 1일 시행 개정 내용을 함께 확인하세요. Q4. 다가구주택을 자녀에게 일부 호실만 증여할 수 있나요? 다가구주택은 구분등기가 되지 않으므로 호실 단위가 아니라 지분으로 증여하게 됩니다. 증여 후 10년 이내 양도 시 이월과세(소득세법 제97조의2) 문제가 생길 수 있어 별도 검토가 필요합니다. Q5. 반지하 세대는 층수에 들어가나요? 지하층은 주택 층수에서 제외됩니다(건축법 시행령 [별표 1] 제1호다목1)). 다만 ‘지하층’ 해당 여부는 건축법상 지하층 정의(바닥에서 지표면까지 높이가 층고의 2분의 1 이상)에 따르므로 대장 표기를 확인하세요. Q6. 위반건축물인 옥탑을 매도 전에 철거하면 다가구로 인정되나요? 철거로 실제 주택 층수가 3개 층 이하가 되면 다가구 요건을 회복할 수 있지만, 판단 시점과 사실관계 입증이 중요합니다. 철거 전후 사진·대장 정리 기록을 남기고 신고 전 세무 전문가와 확인하세요.

공식 출처·최종 확인 (2026-10-26 확인)

이 글은 일반적인 세법 정보이며 개별 사안의 사실관계(실제 사용 용도, 매매계약 구조, 세대 구성)에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 실제 양도 전에는 세무 전문가 또는 관할 세무서와 상담하세요.

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